Pojačavanje informacije činjenicom da ako stvorite partnerstvo, tada federalni program izdvojit će sredstva za popravke doma i uređenje okoliša.
Poštovani čitatelji! U članku se govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješi točno tvoj problem- obratite se konzultantu:
PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u tjednu.
Brz je i BESPLATNO!
Ali svaki novčić ima 2 strane, pa ovo pitanje vrijedi detaljnije proučiti.
Osim toga, stanovnici će morati, zašto u potpunosti napustiti društvo za upravljanje i organizirati udrugu vlasnika kuća.
Što je udruga vlasnika stanova?
Aktivnost
HOA se može baviti poduzetničkim aktivnostima; zakon to ne sprječava. Može iznajmljivati prazne prostorije i zemljište, popravljati i održavati stambenu zgradu.
Ako se zemljište koje pripada kući planira iznajmljivati, tada je potrebno dobiti suglasnost lokalne uprave. Sama kuća nije vlasništvo HOA.
Odgovornosti
Bira udruga vlasnika kuća, koja zauzvrat, zajedno s upraviteljem HOA-a, rješava pitanja vezana uz popravke, poboljšanje i financiranje.
HOA je dužan donositi odluke o svim pitanjima koja se pojave kroz održavanje sastanaka, na kojima uz pomoć glasovanja svaki član ortaštva može utjecati na konačni rezultat. Svi rezultati sastanka bilježe se u zapisnik.
Svi problemi koji se pojave rješavaju se hitnim sastankom.
Na primjer:
- u jednom gradu, tijekom uragana, krov kuće je otkinut, stanovnici gornjeg kata su to odmah osjetili - u stanovima je postalo osjetno hladnije;
- održan je hitan sastanak na kojem su vlasnici odlučili o potrebi popravaka;
- pročelnik je s pravnicom i upraviteljicom kontaktirao gradsku upravu, kako je to kod nas običaj, da bi se bilo što dobilo, treba čekati u redu;
- no zajedničkim snagama stanovnici su u roku od 2 tjedna uspjeli sanirati krov na teret proračuna.
Ovaj slučaj pokazuje da kompetentnim pristupom i aktivnošću HOA postiže rezultate u kratkom vremenu.
Ukratko, vrijedno je napomenuti da su odgovornosti HOA osigurati normalno stanje kuće i njenog teritorija.
Za i protiv HOA
Prednosti i mane 2020. nisu ništa drugačije nego prije. Kada odlučujete o osnivanju partnerstva, trebali biste obratiti pozornost na sve točke.
Formiranje partnerstva nije lak proces. Kao rezultat toga, možete naići na neočekivane probleme.
Ali ako sve prevladate, rezultat će biti pozitivan. Postoje mnoge prednosti pravilno organiziranog stambenog prostora.
Pozitivni aspekti
Prednosti uključuju veliki stupanj utjecaja na aktivnosti organizacije:
- Sve odluke donose se na sastanku vlasnika kuće.
- Svaki vlasnik nekretnine može izraziti svoje mišljenje i stav o određenom pitanju.
- Velika prednost je sposobnost organizacije poduzetničke aktivnosti, čime će se troškovi stanovnika znatno smanjiti. Zakonska regulativa dopušta davanje u najam nestambenih prostorija i podruma, čime su stanovnici djelomično ili potpuno oslobođeni obveze plaćanja obveznih doprinosa.
- Stanovnici imaju pravo birati organizacije koje izvode popravke i isporučuju materijal.
- Istodobno, partnerstvo ima pravo samostalno organizirati građevinske i popravne radove, što omogućuje značajne financijske uštede.
Ako je HOA organiziran, uvijek će biti čistih travnjaka, igrališta i ulaza. To je ono što je Odbor odgovoran za praćenje.
Također, u slučaju tehničkih kvarova, voditelj je dužan reagirati i sazvati hitan sastanak.
Zanimljiva karakteristika, ali stanovi koji se nalaze u HOA kućama su skuplji.
Negative
Ali nema uvijek sve samo pozitivne strane. Proces kao što je organiziranje udruge vlasnika kuća ima i svoje nedostatke.
To uključuje:
- veliki troškovi za velike popravke;
- rizik od poteškoća tijekom registracije;
- rad zgrade je skuplji;
- česti problemi sa zakonodavstvom i pojava prepreka;
- neki problemi za korisnike prilikom plaćanja komunalije;
- rizik od odabira krivog predsjednika, zbog čega će HOA biti beskoristan i neprofitabilan.
Ako je kuća starija od 30 godina, onda je potrebna velika obnova. Dosta je teško dobiti potporu države. Naša se vlada ionako ne opterećuje pitanjima stambenog plana.
Ako upravitelj HOA pokuša izvući proračunska sredstva, a uprava surađuje, tada možete dobiti subvenciju.
U suprotnom, vlasnici će sve morati platiti iz svog džepa.
Da biste registrirali HOA, morate dostaviti rezultate glasovanja u snimljenom obliku. Ako je manje od 50% stanovnika glasalo za stvaranje HOA-e, tada se ne može organizirati.
Svi računi su u skladu sa standardima.
Ali prilikom uređenja lokalnog područja postavljaju se mnoga pitanja, jer se sve promjene i dopune provode na račun vlasnika kuće.
Vrlo je teško izvući potrebne subvencije od države. A HOA često kontaktira predstavnike zakona i tu nastaju problemi.
Značajan utjecaj ima činjenica da je HOA dužan podmiriti sve račune za komunalne usluge strogo na vrijeme:
- ali ne plaćaju svi redovito svoje račune;
- suđenje može trajati dugo.
Zbog toga HOA ima poteškoća.
Svi dobivaju iste račune. HOA mora pokriti cjelokupnu razliku u uplatama korisnika. A država kasnije sve nadoknadi partnerstvu. Ali u stvarnosti to nije uvijek slučaj.
Tamo gdje je grijanje, plin, voda, svjetlo, naravno, vrlo su udobni u usporedbi s vlastitim domom, gdje morate razmišljati o svemu. No, istovremeno, kako bi užitak bio potpun, pružene usluge potrebno je nadzirati i njima kompetentno upravljati. U tu svrhu vlasnici stanova imaju pravo izabrati oblik vlasti koji im najviše odgovara. U našem današnjem članku pokušat ćemo saznati: HOA ili društvo za upravljanje - što je bolje.
Društvo za upravljanje
Ova organizacija je pravna osoba ili samostalni poduzetnik koji upravlja stambenom zgradom. Ovo je poduzetnička organizacija, što znači da joj je cilj ostvarivanje dobiti.
Glavni dokument prema kojem se obavljaju aktivnosti je ugovor o upravljanju sklopljen s više od 50% vlasnika kuće. Postotak se utvrđuje izračunom površine, a ne broja vlasnika.
Funkcije društva za upravljanje su osigurati popravak i održavanje kuća u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa. U tom slučaju vlasnici imaju pravo:
- dobiti podatke koji ih zanimaju u roku od pet radnih dana od prijave;
- podatke o obujmu, popisu i kvaliteti pruženih usluga;
- provjeriti napredak rada;
- zahtijevati otklanjanje nedostataka i pratiti cjelovitost pružene usluge;
- od prvog tromjesečja dobiti izvješće o obavljenom poslu od organizacije za upravljanje.
S druge strane, tvrtka za upravljanje ne namjerava smanjiti troškove održavanja kuće. Osim toga, njegove financijske aktivnosti nisu uvijek transparentne za stanovnike, iako su potonji za to rijetko zainteresirani. Štoviše, ova tvrtka zapošljava puno više zaposlenika nego HOA. Sukladno tome, na plaće Imat će više troškova. Stoga stanovnici imaju legitimno pitanje o tome što je isplativije - HOA ili društvo za upravljanje.
HOA
Može postojati samo jedan HOA po zgradi. Ali jedan HOA može ujediniti nekoliko kuća. Dakle, shvatimo, HOA ili društvo za upravljanje: koja je razlika?
Počnimo s činjenicom da je HOA neprofitna organizacija stvorena u skladu s normama Stambenog zakona Ruske Federacije. Na skupštini se odobravaju upravljačka tijela - to su članovi uprave (koji se biraju na mandat od najviše dvije godine) i glavna skupština. Financijski plan za godinu može se odobriti samo na glavnoj skupštini. O njegovoj provedbi podnosi se izvješće revizijskom povjerenstvu. A uprava HOA izvještava na glavnoj skupštini.
Ako su troškovi pravilno raspoređeni, sredstva će se prikupljati kada zatrebaju. Financijske aktivnosti HOA-a su transparentnije. Uostalom, svaki stanovnik može utjecati na odluke o poboljšanju. Bez posrednika između stanara i izvođača, nedostaci će se otkloniti uz niže troškove. S druge strane, neki jednokratni poslovi mogu koštati više. Stoga će vlasnici stanova imati koristi samo ako se uprava HOA sastoji od doista kompetentnih i brižnih ljudi.
Društvo za upravljanje ili HOA: prednosti i mane
Pristaše društava za upravljanje smatraju da je glavna prednost njihovog rada to što uzimaju u obzir mišljenje svih vlasnika koji žive u kući. Tako barem kažu sama društva za upravljanje, iako je u to teško povjerovati. Istodobno, stručnjaci jasno govore u korist društava za upravljanje u smislu da se njihove usluge mogu odbiti u bilo kojem trenutku ako postoje pritužbe na nekvalitetnu uslugu. Ali trebat će više vremena.
S druge strane, stanovnicima može biti problematično dobiti konkretne informacije o samim organizacijama, iako je za potonje zakonom propisana takva obveza. Uzimajući u obzir činjenicu da je društvo za upravljanje komercijalna organizacija, tj glavni ciljšto je ostvariti profit, može biti neisplativo dati im potpunu kontrolu.
Dakle, što odabrati - HOA ili društvo za upravljanje?
Optimalan oblik vladavine
Većina stručnjaka slaže se da je najbolji oblik vlasti danas mješoviti oblik vlasti. Odnosno, ovo nije HOA ili društvo za upravljanje, već HOA i društvo za upravljanje. sklapa ugovor o pružanju usluga s društvom za upravljanje. Tada će svi stanovnici znati kamo idu sredstva. Štoviše, svaki od njih ima pravo tražiti izvještaj od predsjednika, a ovaj mora podnijeti izvještaj. HOA također može raspolagati građevinskom imovinom po vlastitom nahođenju, kao i postaviti reklamne panoe na pročelja zgrade.
Osnivamo udrugu vlasnika kuća
Dakle, ako ste bili suočeni s izborom: HOA ili društvo za upravljanje, a odlučili ste stvoriti HOA, da biste ga organizirali, trebate poduzeti nekoliko sljedećih koraka.
Iz redova vlasnika stambenih prostora u stambenoj zgradi stvara se inicijativna skupina. Svaki stanovnik može inicirati. No, da bi informativne, organizacijske i propagandne aktivnosti bile uspješne, potrebno je zaposliti određeni broj ljudi koji će obavljati sav posao.
Informiranje ljudi o suštini HOA
Slijedi pravno i informatičko obrazovanje ljudi od strane inicijativne skupine. U ovoj fazi morate jasno odgovoriti na pitanje je li bolje HOA ili društvo za upravljanje. I također uvjerite sve u prednosti prve opcije.
Odgovor je već sadržan u organizacijskom i pravnom obliku društva: ako je društvo za upravljanje komercijalna organizacija, onda je HOA neprofitna. Ispada da su ciljevi prvih prije svega stjecanje dobiti, a drugih rješavanje društvenih, pravnih, upravljačkih i sličnih problema.
Osim toga, društvo za upravljanje raspoređuje pristigla sredstva prema utvrđenoj proceduri. Ali u HOA - odlukom sastanka svojih članova.
HOA se također može baviti poduzetničkom djelatnošću, ali u društvu za upravljanje to je glavni tip.
Dobivena dobit raspoređuje se među osnivačima u društvu za upravljanje, au HOA-u se koristi za provedbu statutarnih ciljeva.
Rad s ljudima i zapošljavanje
Sljedeća faza je pripremni rad stvoriti organizaciju. Da biste to učinili:
- sastavlja se registar vlasnika;
- određena je adresa HOA;
- Povelja je u pripremi;
- traži kandidate za predsjednika, članove uprave, revizijske i brojalne komisije, voditelja i tajnika skupštine;
- pripremiti glasačke listiće;
- najaviti sastanak najmanje 10 dana unaprijed;
- u istom roku ova se obavijest šalje obveznom zdravstvenom osiguranju.
Sastanak o stvaranju HOA
- izbor predsjedatelja i tajnika sjednice;
- komisija za brojanje;
- o načinu upravljanja;
- odobrena je Povelja;
- bira predsjednika i druge osobe;
- imenovan je predstavnik vlasnika za registraciju HOA;
- odabrati mjesto na kojem će informacije biti objavljene;
- odaberite mjesto za pohranu dokumenata.
Mogu se riješiti i druga pitanja, ovisno o potrebama doma. Međutim, ako nije bilo moguće okupiti stanare kuće na općoj skupštini, tada se najavljuje glasovanje u odsutnosti. U tu svrhu pripremaju se glasački listići, a svaki od vlasnika glasuje.
Završni organizacijski poslovi
- popis vlasnika;
- protokol komisije za prebrojavanje;
- zapisnik glavne skupštine.
HOA je registrirana. Da biste to učinili, podnosi se prijava poreznoj upravi s prilozima povelje, podaci o biračima, potvrda s plaćenom državnom pristojbom).
Morate se prijaviti u zavode za statistiku, Zavod za mirovinsko osiguranje, Fond za socijalno osiguranje, Fond za zdravstveno osiguranje i dati napraviti pečat.
Nakon toga možete započeti s radom, obavijestiti zainteresirane o njegovom početku. Za organizaciju vam je potrebno:
- pribaviti tehničku dokumentaciju;
- izraditi registar imovine, pregledati ga i sastaviti odgovarajući akt;
- proučiti pravila opskrbe stanovništva;
- proučiti pravila za pružanje stambenih usluga;
- kada izravno upravljate HOA-om, potrebno je sklopiti ugovore s organizacijama za opskrbu resursima, kao i odlučiti o organizaciji kod koje će se bilježiti primici unovčiti;
- a ako se upravljanje provodi putem društva za upravljanje, tada HOA s njima sklapa ugovor.
Pa ipak: HOA ili društvo za upravljanje - što je bolje?
Na stanovnicima je odluka koji će oblik upravljanja odabrati. Ali u posljednje vrijeme sve više ljudi naginje zajedničkom obliku vlasti. S jedne strane, česti su slučajevi kada se u izravno upravljanoj HOA mišljenje stanovnika zamjenjuje mišljenjem jednog predsjednika.
S druge strane, nije uvijek slučaj da za predsjednika bude izabrana osoba stručna za tehnička pitanja. Ali tvrtke za upravljanje zapošljavaju stručnjake koji često bolje znaju što je potrebno za dom u jednom ili drugom trenutku.
Zaključak
Razmotrivši pitanje (HOA ili društvo za upravljanje - što je bolje?) i donijevši odluku u korist jedne ili druge opcije, stanovnici moraju shvatiti da niti jedan oblik organizacije ne može biti istinski učinkovit ako sami stanovnici ne sudjeluju u proces upravljanja. Kada ostanu ravnodušni, ne prisustvuju sastancima i nisu zainteresirani za aktualna pitanja, organizacija HOA često propada, a društvo za upravljanje ponekad napuhuje troškove svojih usluga.
Stoga su za bolje funkcioniranje kuće prije svega važni brižni vlasnici koji moraju shvatiti da upravljanje dolazi od njih, bez obzira na odabrani oblik, bilo da se radi o HOA ili društvu za upravljanje. Tada će posao u kući cvjetati, a stanari biti zadovoljni i sretni živjeti u njoj.
Građani naše zemlje suočeni su s neradom stambenih ureda, nedostatkom dobre usluge i nedostatkom popravaka. Zato ih zamjenjuju društva za upravljanje ili udruge vlasnika stanova. No, zbog činjenice da su društva za upravljanje komercijalne organizacije i, u skladu s tim, odlučna su u dobivanju financijske koristi.
Većina stanovnika radije stvara alternativu - udrugu vlasnika kuća, organizaciju čiji je prioritet poboljšanje stambenih zgrada i interesa vlasnika kuća. To je službena organizacija sa svojim odgovornostima i ovlastima, kao i službenom dokumentacijom.
Što je HOA
Prije svega, mora se reći da je HOA skraćenica za homeowners' partnership. Većina stanara stambenih zgrada su vlasnici stanova. Sve stambene zgrade moraju imati organizacije za upravljanje imovinom zgrade. Ako ni stambeni ured ni tvrtka za upravljanje nisu zadovoljni stanarima, vlasnici stanova sazivaju skupštinu na kojoj se izglasava odluka o osnivanju zadruge. I nakon većine pozitivni rezultati organizirati HOA.
Može se stvoriti u jednoj stambenoj zgradi ili između više stambenih zgrada. Vlasnici stanova koji osnuju udrugu moraju napisati molbu za prijam na temelju koje će biti uključeni u njezino članstvo.
Većina etažnih vlasnika ovaj oblik upravljanja stambenim zgradama smatra najboljom opcijom koja jamči poštivanje prava etažnih vlasnika, posebice pred komunalnim i vladine agencije, na primjer, u vezi s popravcima.
To je tijelo upravljanja čija je svrha čuvanje, održavanje u ispravnom stanju, zaštita i unapređenje zajedničke imovine. Osim toga, partnerstvo i njegov odbor poluga su utjecaja na komunalna poduzeća i izvođače radova koji izvršavaju niz zadataka koji su im dodijeljeni. Ovo je neprofitna organizacija i ne teži komercijalnoj dobiti.
Udrugu vlasnika nekretnina osnivaju fizičke osobe, ali je organizacija pravna osoba. Društvo ima svoj tekući račun, a članovi uprave i predsjednik moraju biti registrirani pri ERGUL-u. HOA, kao pravna osoba, mora biti registrirana u fiskalnoj službi.
Svrhe stvaranja
Ciljevi zajedničke udruge vlasnika stanova u stambenoj zgradi su:
- zajedničko vodstvo i usmjeravanje;
- primanje prihoda i njegova raspodjela za rješavanje problema održavanja i;
- održavanje kuće u dobrom stanju: i sanitarno i tehničko.
Organizacija ima pravo iznajmljivanja ili zakupa dijela zajedničke imovine za tu svrhu. Primanje dodatnih prihoda, koji će se koristiti za rješavanje određenih problema u partnerstvu.
Udruga koordinira aktivnosti usmjerene na upravljanje kućama u svom vlasništvu kao neprofitna organizacija. Stoga ne teži ostvarivanju maksimalne dobiti, već raspodjeli prihoda za potrebe ortačkog društva. Ali udruga nije dužna pokriti gubitke koji mogu nastati dodatnim doprinosima vlasnika stanova.
Konsolidacija je način da se izbjegnu uvjeti koje društvo za upravljanje postavlja na održavanje kuće. Na primjer, odabir izvođača i pružatelja usluga pod povoljnim uvjetima za stanovnike, a ne društvo za upravljanje. Komunalna poduzeća i druga poduzeća, pak, servisiraju kuću na temelju ugovora sklopljenog s HOA.
Ako su članovi ili jednostavno stanari zgrade nezadovoljni djelovanjem udruge, imaju puno pravo prigovoriti i staviti to pitanje na glasovanje. Dakle, njegov glavni cilj i funkcija je organizirati pravilno upravljanje i upravljanje poslovanjem stambenog fonda koji mu je povjeren.
Prema 136 članakStambeni kompleks Ruske Federacije, u jednoj stambenoj zgradi, vlasnici mogu stvoriti jedan HOA. Stvaranje partnerstva također je moguće između nekoliko blisko smještenih stambenih zgrada ili onih koje imaju zajedničke zemljišne čestice ili elemente infrastrukture. Partnerstvo se također može stvoriti u fazi izgradnje kuće ( Umjetnost. 139 LCD).
Odluku hoće li se učlaniti u HOA donose vlasnici stanova; nitko ih na to ne može prisiliti. Nije nužno da svi stanari kuće moraju biti članovi partnerstva. Stvaranje ortačkog društva moguće je ako je na skupštini nazočno 50% stanovnika po pitanju njezina organiziranja, a isti broj nazočnih mora glasovati pozitivno.
Djeluje udruga vlasnika stanova
Često, prije stvaranja udruge vlasnika nekretnina, njezini budući članovi i drugi stanovnici kuće imaju pitanje: čime se organizacija bavi, koje su joj funkcije dodijeljene. Utvrđuju se prava i odgovornosti Članak 135. Stambenog zakona Ruske Federacije, i također čarter organizacije. Glavne odgovornosti udruge vlasnika kuća su:
- kontrolirati aktivnosti tvrtki koje pružaju usluge vlasnicima stanova: javna komunalna poduzeća, poduzeća i tvrtke koje pružaju usluge kućanstva, kao što su, i drugi;
- rješavanje pitanja kada i tko obavlja popravke;
- pratiti poštivanje pravila za rad kuće i njezino održavanje;
- osigurati dovršetak radova na poboljšanju kuće i lokalnog područja prema planu odobrenom za godinu;
- pružati potrebne usluge vlasnicima stanova i provoditi iste;
- osigurati ispravno sanitarno stanje zajedničke imovine (pravovremeno uklanjanje smeća, čistoća mjesta, posebno u blizini odvodnika za smeće i tako dalje);
- , dječja igrališta za stanovnike kuće (točka mora biti navedena u povelji);
- obavljanje dodatnih funkcija navedenih u povelji odobrenoj na glavnoj skupštini.
HOA, kao zastupnik interesa stanara višestambenih zgrada, dužan je braniti interese zgrade, a posebice prava stanara pred komunalnim i državnim tijelima. Najčešće se javljaju problemi s popravcima, trenutnim i većim. Članovi uprave, a posebice predsjednik ortačkog društva više će se puta morati suočiti s nevoljkošću komunalnih poduzeća da na vrijeme izvršavaju svoje obveze.
Prema zakonu, kao pravna osoba, ima pravo u svoje ime sklapati ugovore s pružateljima komunalnih usluga za održavanje stambene zgrade i drugima koje vlasnici kuće smatraju potrebnima. Druga obveza sudionika udruge je izrada i odobravanje predračuna za naredno razdoblje.
Odgovornosti članova HOA uključuju održavanje reda u kući, čistoću i sigurnost zajedničke imovine, posebno tehničke opreme, objekata na zemljištu uz stambenu zgradu i tako dalje. Dakle, sve što udruga vlasnika stambenih nekretnina radi ima za cilj poboljšanje ili barem održavanje pristojnih životnih uvjeta kuće ili više stambenih zgrada kojima upravlja.
Procedura za prijavu stanovnika
Prema zakonu, udruga vlasnika stanova, odnosno članovi odbora i njezin voditelj, dužni su redovito izvještavati stanare. Štoviše, redoviti postupak izvješćivanja utvrđen je poveljom. Osim toga, izvješće o tijeku sredstava, uplatama, rashodima, primljenim prihodima ili obavljenim poslovima HOA mora biti dano na prvi zahtjev članova udruge.
Međutim, nijedan zakon ne utvrđuje jasan format izvješćivanja ni za odbor ni za predsjednika. Na temelju toga, postupak izvještavanja stanovnika trebao bi biti jasno naveden u povelji partnerstva. Jer to je glavni dokument prema kojem članovi uprave i voditelj HOA moraju djelovati.
Svaki od stanovnika koji je član partnerstva mora se upoznati s poveljom partnerstva. Opisuje postupak kako, kada i u kojem obliku je dužan izvještavati vlasnike stanova.
Čarter
Kao što je već spomenuto, povelja o partnerstvu je glavna pravni dokument reguliranje prava, funkcija, odgovornosti svojih članova, odbora i predsjednika. Podnosi se kao osnivački dokument za registraciju ortačkog društva kao pravna osoba. Na prvoj glavnoj skupštini članova partnerstva, statut mora odobriti i potpisati predsjednik.
- odobravaju svi vlasnici stanova;
- moraju biti numerirani i potpisani od strane predsjednika;
- Potpisi vlasnika nisu potrebni.
Prijepis ovjerenog statuta mora biti ovjeren kod javnog bilježnika. Nakon toga se HOA na temelju toga registrira kod savezne porezne službe za daljnje oporezivanje udruge vlasnika stanova.
Sama povelja sadrži:
- adrese zgrada uključenih u HOA;
- mjesto i datum sastavljanja;
- svrhu za koju je partnerstvo stvoreno;
- prava i obveze svojih članova.
Ako je potrebno izmijeniti postojeći statut, potrebno je održati glavnu skupštinu i promijeniti sadržaj dokumenta na temelju zapisnika s događaja.
Osnivači
Svaki od stanovnika kuće koji je podržao stvaranje partnerstva je osnivač HOA. Ali budući da u partnerstvu ima mnogo sudionika i, shodno tome, vlasnika stanova, zahtjev i dokumentacija dostavljena za registraciju partnerstva pokazuju da su osnivači HOA-a članovi njegove uprave.
Oni djeluju kao lice ortaštva, njegov upravljački dio, koji je, kao i ostali članovi, zainteresiran za pravilno održavanje kuće i odgovarajuću kvalitetu pruženih usluga. Ako bilo koji od članova partnerstva želi napustiti osnivače HOA-e, mora napisati odgovarajuću prijavu. U tom slučaju nije potrebna suglasnost ostalih stanara.
Osnivač može biti bilo tko pojedinacživjeti u kući i biti vlasnik stambenog prostora u njoj. Navođenje osnivača prilikom registracije HOA kao pravne osobe je formalnost. Članovi odbora i predsjednik registrirani su pri ERGUL-u. Ukoliko dođe do promjena u sastavu odbora, o tome se mora obavijestiti fiskalna služba radi donošenja odgovarajućih izmjena.
Registar članova HOA
Registar članova udruge vlasnika mora sadržavati podatke na temelju kojih se može razumjeti tko je točno član HOA. Također, informacije prikazane u njemu omogućit će vam da, ako je potrebno, kontaktirate bilo kojeg od sudionika u partnerstvu. Popis članova HOA odražava podatke o veličini udjela zajedničke imovine koji pripada svakom od njih.
Standardni obrazac registra sadrži sljedeće podatke:
- naziv udruge vlasnika stanova;
- pravnu adresu HOA;
- PIB podaci;
- datum stvaranja;
- popis kuća uključenih u partnerstvo.
Mora ga potpisati predsjednik HOA navodeći njegov kontakt telefon.
Odgovornost
Pravila rada, funkcije, ovlasti i odgovornosti udruge vlasnika propisani su stambenim zakonom i regulirani zakonodavstvom Ruske Federacije. Među članovima HOA bira se upravni odbor koji uključuje nekoliko osoba. Također, na čelu partnerstva je predsjednik, koji je odgovoran za radnje udruge.
Dakle, voditelj HOA je odgovoran za sljedeće radnje:
- odabir osoblja;
- podnošenje izvješća poreznoj upravi;
- vođenje i pohranjivanje evidencije o partnerstvu;
- sklapanje ugovora.
Članovi uprave HOA odgovorni su za provedbu ugovora zaključenih s izvođačima i drugim službama, uključujući komunalne usluge, kao i prema partnerima i stanovnicima zgrade.
Odgovornost partnerstva također uključuje sljedeće obveze:
- korištenje površina koje su u zajedničkom vlasništvu svih stanovnika;
- održavanje i održavanje reda u zajedničkim prostorijama;
- izvođenje popravnih radova;
- raspolaganje zajedničkom imovinom ortačkog društva.
Članovi HOA moraju osigurati pravovremenu i kvalitetnu opskrbu resursima i komunalnim uslugama.
Odlučivanje u partnerstvu
Sve odluke donose se zajednički na temelju rezultata glasovanja vlasnika stanova na glavnoj skupštini. Stvaranje HOA počinje takvim sastankom, na kojem 50% vlasnika stanova u zgradi ili nekoliko stambenih zgrada mora izraziti želju za organiziranjem partnerstva. Sastanak se može održati osobno ili u pris putem dopisivanja pismenim glasovanjem.
Na takvim sastancima se donose odluke o načinu korištenja slobodnog prostora, na primjer, dogovaraju se postupak, prava i druge odredbe povelje, te rješavaju tekuća pitanja, na primjer, o popravcima. Također, zbor mještana odlučuje o sudbini dosadašnjeg predsjednika i potrebi njegove smjene.
Za provedbu glasovanja na sastancima HOA potrebno je unaprijed obavijestiti stanare zgrade o njegovom datumu, vremenu i mjestu. Na događaju se odluke mogu donositi isključivo o onim pitanjima koja su, prema zakonodavstvu Ruske Federacije, u nadležnosti partnerstva. Potrebno je unaprijed pripremiti dnevni red koji odražava sve točke potrebne za raspravu i donošenje odluka.
Sve donesene odluke na sastanku se unose u dokument koji se vodi tijekom cijelog događaja i na kraju se ovjerava potpisom pokretača ili predsjedatelja. Za bilo koju odluku potrebna je većina glasova. Stanovnici koji nisu bili prisutni na zboru moraju se u roku od 10 dana obavijestiti o rezultatima zbora.
Za i protiv HOA
Udruga vlasnika stanova daje pravo vlasnicima stanova da sami odluče koja su pravila upravljanja kućom i zajedničkom imovinom, tko će postati davatelj komunalnih usluga i slično. Ali sposobnost samostalnog donošenja odluka može biti i prednost i nedostatak.
Među neporecivim prednostima takvog oblika upravljanja kućom kao što je HOA, treba istaknuti sljedeće:
- upravljanje zajedničkom imovinom u kući radi dobivanja dodatnih sredstava za poboljšanje, održavanje i popravak stambenih zgrada i: najam, oglašavanje;
- brzo rješavanje novonastalih pitanja na glavnim skupštinama glasovanjem;
- financijska transparentnost: u svakom trenutku svaki štićenik i član udruge ima pravo upoznati se s kretanjem novca i trošenjem sredstava;
- morate platiti samo za uistinu potrebne usluge, a ne one koje društvo za upravljanje nameće ili pridonosi plaćanju prema zadanim postavkama, stoga će to značajno smanjiti račune za komunalne usluge;
- samostalan izbor izvođača radova.
Prilikom stvaranja HOA, odgovornost za sigurnost zajedničke imovine pada na svakog stanara, kao i za rezultate odluka koje donose u vezi s uređenjem i održavanjem stambene zgrade. Jedna od važnih je mogućnost smanjenja iznosa komunalnih računa. Kompetentni upravitelj može značajno smanjiti najamninu ostvarujući dobit za partnerstvo, na primjer, davanjem nestambenog prostora za iznajmljivanje.
Udruge vlasnika imaju i svoje nedostatke. U svakoj udruzi postoji skupina aktivista, ali nitko ne može jamčiti da su to pismeni i kompetentni ljudi. Pretjerana inicijativa i nesposobnost razumijevanja problema koji je nastao i pravilnog vođenja posla.
Ortaštvo ima prilično mali temeljni kapital uz pomoć kojeg je teško podmiriti nastale dugove. A to može postati značajan problem za HOA, kada će morati hitno platiti izvođače. Osim toga, obavljanje nekog jednokratnog posla za udrugu može biti skuplje nego za istu tvrtku za upravljanje, jer mnoge tvrtke imaju minimalan interes za pojedinačne narudžbe.
U našoj stambenoj zgradi organizirana je HOA (udruga vlasnika stanova).
I znate, sve mi odgovara - održavaju se skupštine, nema prekida vode i grijanja. Vodoinstalater, električar, lifter su uvijek pri ruci. Informativne ploče na ulazima se stalno ažuriraju, obavijesti se postavljaju na vrijeme. Čak osobno poznajem i predsjednika naše HOA.
Savezni zakoni koji reguliraju osnivanje HOA-a
Prije svega, želio bih napomenuti da je Savezni zakon "O udrugama vlasnika stanova" od 15. lipnja 1996. br. 72-FZ izgubio snagu 1. ožujka 2005., tj. od trenutka stupanja na snagu Stambenog zakonika Ruske Federacije. Međutim, još uvijek postoje slučajevi kada se to spominje u zapisnicima općih skupština vlasnika o stvaranju HOA iu nekim drugim dokumentima.
Sljedeći se članci odnose na udruge vlasnika stanova u Stambenom zakoniku Ruske Federacije: čl. - (vođenje skupštine vlasnika, glasovanje na skupštini, nadležnost skupštine), ogranci, (osnivanje i djelovanje HOA, pravni statusčlanovi HOA).
Naravno, u stambenom zakoniku Ruske Federacije nema detaljne upute, kako stvoriti HOA, ali, ipak, sve je u njemu prilično jasno izloženo.
Popis dokumenata potrebnih za registraciju HOA kao pravne osobe, vrijeme i postupak registracije također je reguliran Saveznim zakonom „O državnoj registraciji pravnih osoba i samostalnih poduzetnika” od 08.08.2001. br. 129-FZ.
Gdje se može stvoriti HOA?
Udruga vlasnika može se organizirati:
- u bilo kojoj stambenoj zgradi (u daljnjem tekstu MKD);
- spajanjem više stambenih zgrada, pa čak i blokova, čiji prostori pripadaju različitim (dvama ili više) vlasnicima tih zgrada, koji se nalaze na zajedničkoj zemljišnoj čestici ili nekoliko susjednih (međusobno graničećih) parcela, sa zajedničkim inženjerskim mrežama te tehničke podrške i drugih elemenata infrastrukture;
- pri kombiniranju nekoliko blisko smještenih zgrada, građevina, građevina, kuća namijenjenih za stanovanje jedne obitelji, seoskih kuća sa ili bez osobnih parcela, garaža i drugih koji se nalaze na zajedničkoj zemljišnoj čestici ili nekoliko susjednih (graničnih) zemljišnih čestica sa zajedničkim sadržajima, komunalne mreže - tehnička podrška i drugi elementi infrastrukture.
Prednosti HOA u odnosu na društvo za upravljanje
Ovakav način upravljanja stambenom zgradom kao što je upravljanje zadrugom vlasnika, za razliku od npr. upravljanja društvom za upravljanje, ima dosta prednosti.
Prvo, budući da predsjednik HOA-e i sami članovi uprave žive u istoj kući, oni djeluju u interesu članova HOA-e, tj. brine o stvaranju što ugodnijih životnih uvjeta za sve stanovnike stambene zgrade.
Osim toga, upravno tijelo stambene zgrade, čak i ako postoji HOA, je skupština vlasnika stambenih i nestambenih prostora, koja sama ima pravo rješavati sva trenutna pitanja.
To je također zbog činjenice da su financijske aktivnosti HOA apsolutno transparentne, jer U svakom trenutku vlasnik prostora ima pravo upoznati se s financijskim dokumentima, procjenama prihoda i rashoda HOA, nalozima za plaćanje, izdanim računima, tj. saznati zašto mu npr. uzimaju novac.
Osim toga, revizijska komisija dužna je redovito provjeravati financijske dokumente HOA-a i o svom radu izvještavati vlasnike na skupštini.
Drugo, u HOA-ima, plaćanja tvrtkama za opskrbu resursima za isporučene komunalne resurse (svjetlo, voda, toplina) dolaze izravno s tekućeg računa HOA-a, stoga, HOA-i, za razliku od društava za upravljanje, uvijek imaju manji dug prema dobavljačima resursa ili ga uopće nemaju. .
Treće, prema zakonodavstvu Ruske Federacije, HOA je neprofitna organizacija, ali istodobno ima pravo baviti se komercijalnim aktivnostima ako to nije u suprotnosti s ciljevima i Poveljom HOA.
- održavanje, upravljanje i popravak nekretnina u stambenoj zgradi;
- izgradnja dodatnih prostorija i zajedničke imovine u stambenoj zgradi;
- leasing, najam dijela zajedničke imovine u stambenoj zgradi.
Na primjer, osoblje HOA (električar, vodoinstalater, operater dizala, domar) može obavljati posao prema ugovoru s drugim HOA koje nemaju takvo osoblje. HOA također može iznajmljivati prazne nestambene prostorije, podrume, tavane (na temelju odluke skupštine), što je također važno.
Dakle, HOA može imati vlastiti prihod.
Četvrto, organi državna vlast, lokalne samouprave vrlo često čine ustupke HOA-ima i potiču njihovo stvaranje.
Na primjer, u nekim regijama vlasnici prostorija u stambenim zgradama u kojima je osnovana udruga vlasnika stanova, a koji su, u skladu s poreznim zakonodavstvom Ruske Federacije, obvezni platiti porez na zemljište, bili su oslobođeni plaćanja. U Moskvi, na primjer, Odjel za stanovanje, komunalne usluge i poboljšanje grada Moskve organizira obuku za predsjednike HOA-a u skladu s nalogom vlade Moskve od 10. rujna 2008. br. 2062-rp „O stvaranju uvjeta za razvoj samouprave građana u stambenom sektoru” .
Istodobno, uvijek postoji mogućnost prijenosa upravljanja u ruke društva za upravljanje, čak i ako je u stambenoj zgradi stvorena udruga vlasnika stanova. U tom će slučaju sve ugovore sklapati društvo za upravljanje, a ne HOA kojeg zastupa predsjednik.
Osim toga, tvrtke za opskrbu resursima nemaju želju podnijeti zahtjev arbitražnom sudu za proglašenje bankrota HOA ako postoji nepodmireni dug veći od 100 tisuća rubalja, budući da u budućnosti nije moguće primiti sredstva ili drugu likvidnu imovinu od HOA.
Uglavnom, stručnjaci za resurse idu na sudove s takvim zahtjevima protiv društava za upravljanje koja su LLC društva, jer Oni, u pravilu, imaju likvidnu imovinu na pravu vlasništva.
Malo ljudi zna da HOA nema pravo vlasništva na zajedničkim prostorijama u stambenoj zgradi, koje se mogu ovršiti za dugove HOA-a, one pripadaju vlasnicima stanova i nestambenih prostorija na zajedničkom pravu zajedničko vlasništvo, baš kao zemljišna parcela, na kojem se nalazi stambena zgrada, te pripadajuće mjesno područje.
Nedostaci HOA kao načina upravljanja stambenom zgradom
Osim prednosti, HOA imaju niz nedostataka: na primjer, u jednoj stambenoj zgradi može se stvoriti samo jedan HOA; postoje određene poteškoće u određivanju iznosa obveznih plaćanja pri upravljanju zajedničkom imovinom nekoliko stambenih zgrada koje su dio jednog HOA-a.
HOA također mogu nametnuti dodatne članarine za održavanje zajedničke imovine i same pravne osobe, ali to se u pravilu događa prilično rijetko i nije nepodnošljiv teret za vlasnike.
Kao što sam već gore napomenuo, HOA nema prostor na pravu vlasništva, stoga nema takvih prostorija za smještaj uslužnog osoblja (zaposlenika) HOA. U takvim slučajevima, predsjednik HOA najčešće priređuje domjenak u svom domu i govori na općim skupštinama.
Prilikom stvaranja HOA potrebno je uzeti u obzir da Stambeni zakonik Ruske Federacije ne propisuje da se odluka o stvaranju HOA može donijeti samo na općoj skupštini vlasnika; stoga je u takvim slučajevima glasovanje u odsutnosti dozvoljeno.
Slažem se s onima koji tvrde da mogućnost održavanja glasovanja u odsutnosti prilikom osnivanja HOA i odabira članova odbora daje veću slobodu za krivotvorenje (falsificiranje), budući da nema mogućnosti promatranja glasovanja i zbrajanja njegovih rezultata.
U tom smislu, često postoje jednostavno kriminalni načini stvaranja HOA-a i odabira članova uprave (uključujući predsjednika) krivotvorenjem potpisa vlasnika prostora, a zatim, nakon registracije HOA-a, stambena zgrada se prenosi na upravljanje nekim društvom za upravljanje "kćerima". Ponekad se dogodilo da je osoba neočekivano saznala da je predsjednik HOA.
Međutim, čak i uzimajući u obzir gore navedene nedostatke, treba priznati da je, između ostalog - izravno upravljanje i društvo za upravljanje - HOA najprihvatljiviji način upravljanja stambenim zgradama.
Glavne faze stvaranja HOA
Glavne faze stvaranja HOA su:
- Stvaranje inicijativne skupine, održavanje glavne skupštine vlasnika o osnivanju HOA-a, odobravanje Statuta HOA-a od strane glavne skupštine, izbor članova uprave, predsjednika uprave, sastavljanje registra članova HOA-a, izbor osoba kojoj je povjerena registracija HOA kod poreznih vlasti
- Registracija HOA kao pravne osobe kod poreznih vlasti, dobivanje potvrde o registraciji (OGRN) i registracije (TIN). Dodjela statističkih šifri, upis u izvanproračunske fondove.
- Otvaranje tekućeg(ih) računa(a) za HOA u kreditna organizacija za obračune s pružateljima usluga i primanje sredstava od stanovništva. Prijenos stambenih zgrada u bilancu HOA, prijenos tehničke dokumentacije.
- Sklapanje ugovora s organizacijama za opskrbu resursima.
O svemu što se odnosi na proceduru stvaranja HOA bit će više riječi u sljedećim dijelovima.
