Ενίσχυση της πληροφορίας με το γεγονός ότι αν δημιουργήσετε μια συνεργασία, τότε ομοσπονδιακό πρόγραμμαθα διαθέσει κονδύλια για επισκευές σπιτιών και εξωραϊσμό.
Αγαπητοί αναγνώστες! Το άρθρο μιλά για τυπικούς τρόπους επίλυσης νομικών ζητημάτων, αλλά κάθε περίπτωση είναι ατομική. Αν θέλετε να μάθετε πώς λύσε ακριβώς το πρόβλημά σου- επικοινωνήστε με έναν σύμβουλο:
ΑΙΤΗΣΕΙΣ ΚΑΙ ΚΛΗΣΕΙΣ ΓΙΝΟΝΤΑΙ ΔΕΚΤΕΣ 24/7 και 7 ημέρες την εβδομάδα.
Είναι γρήγορο και ΔΩΡΕΑΝ!
Αλλά κάθε νόμισμα έχει 2 όψεις, οπότε αυτό το θέμα αξίζει να μελετηθεί λεπτομερέστερα.
Επιπλέον, οι κάτοικοι θα πρέπει να εγκαταλείψουν εντελώς την εταιρεία διαχείρισης και να οργανώσουν μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού.
Τι είναι η ένωση ιδιοκτητών σπιτιού;
Δραστηριότητα
Μια HOA μπορεί να συμμετάσχει σε επιχειρηματικές δραστηριότητες, η νομοθεσία δεν το εμποδίζει. Μπορεί να νοικιάσει κενούς χώρους και γη, να επισκευάσει και να συντηρήσει ένα κτίριο κατοικιών.
Εάν η γη που ανήκει στο σπίτι σχεδιάζεται να ενοικιαστεί, τότε είναι απαραίτητο να ληφθεί η συγκατάθεση της τοπικής διοίκησης. Το ίδιο το σπίτι δεν είναι ιδιοκτησία του HOA.
Ευθύνες
Η ένωση ιδιοκτητών σπιτιού επιλέγει, η οποία, με τη σειρά της, μαζί με τον διαχειριστή της HOA, επιλύει ζητήματα που σχετίζονται με επισκευές, βελτιώσεις και χρηματοδότηση.
Η HOA υποχρεούται να λαμβάνει αποφάσεις για όλα τα θέματα που προκύπτουν μέσω της διεξαγωγής συνεδριάσεων, όπου, με τη βοήθεια ψηφοφορίας, κάθε μέλος της εταιρικής σχέσης μπορεί να επηρεάσει το τελικό αποτέλεσμα. Όλα τα αποτελέσματα της συνεδρίασης καταχωρούνται στα πρακτικά.
Οποιαδήποτε προβλήματα προκύψουν επιλύονται με έκτακτη συνάντηση.
Για παράδειγμα:
- σε μια πόλη, κατά τη διάρκεια ενός τυφώνα, η οροφή ενός σπιτιού σκίστηκε, οι κάτοικοι του τελευταίου ορόφου το ένιωσαν αμέσως - έγινε αισθητά πιο κρύο στα διαμερίσματα.
- πραγματοποιήθηκε έκτακτη συνεδρίαση όπου οι ιδιοκτήτες αποφάσισαν την ανάγκη επισκευής.
- ο πρόεδρος, μαζί με έναν δικηγόρο και τον διευθυντή, επικοινώνησε με τη διοίκηση της πόλης, όπως συνηθίζεται στη χώρα μας, για να λάβετε οτιδήποτε, πρέπει να περιμένετε στην ουρά.
- αλλά με κοινές προσπάθειες οι κάτοικοι κατάφεραν να επισκευάσουν τη στέγη σε βάρος του προϋπολογισμού μέσα σε 2 εβδομάδες.
Αυτή η περίπτωση δείχνει ότι με μια ικανή προσέγγιση και δραστηριότητα, η HOA επιτυγχάνει αποτελέσματα σε σύντομο χρονικό διάστημα.
Συνοψίζοντας, αξίζει να σημειωθεί ότι οι αρμοδιότητες του HOA είναι να διασφαλίζει την κανονική κατάσταση του σπιτιού και της επικράτειάς του.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των HOA
Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του 2020 δεν διαφέρουν από πριν. Όταν αποφασίζετε να δημιουργήσετε μια συνεργασία, θα πρέπει να δώσετε προσοχή σε όλα τα σημεία.
Η δημιουργία μιας εταιρικής σχέσης δεν είναι εύκολη διαδικασία. Ως αποτέλεσμα, μπορεί να αντιμετωπίσετε απροσδόκητα προβλήματα.
Αν όμως τα ξεπεράσεις όλα, το αποτέλεσμα θα είναι θετικό. Υπάρχουν πολλά πλεονεκτήματα σε ένα σωστά οργανωμένο HOA.
Θετικές πτυχές
Τα πλεονεκτήματα περιλαμβάνουν τεράστιο βαθμό επιρροής στις δραστηριότητες του οργανισμού:
- Όλες οι αποφάσεις λαμβάνονται μέσω συνάντησης ιδιοκτητών σπιτιού.
- Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να εκφράσει τη γνώμη και τη στάση του για ένα συγκεκριμένο θέμα.
- Ένα τεράστιο πλεονέκτημα είναι η ικανότητα οργάνωσης επιχειρηματική δραστηριότητα, με αποτέλεσμα να μειωθεί σημαντικά το κόστος των κατοίκων. Η νομοθεσία επιτρέπει την ενοικίαση μη οικιστικών χώρων και υπογείων, με αποτέλεσμα οι κάτοικοι να απαλλάσσονται εν μέρει ή πλήρως από την υποχρέωση καταβολής υποχρεωτικών εισφορών.
- Οι κάτοικοι έχουν το δικαίωμα να επιλέξουν οργανισμούς που εκτελούν εργασίες επισκευής και προμηθεύουν υλικά.
- Ταυτόχρονα, η εταιρική σχέση έχει το δικαίωμα να οργανώνει ανεξάρτητα εργασίες κατασκευής και επισκευής, γεγονός που επιτρέπει σημαντική οικονομική εξοικονόμηση.
Εάν το HOA είναι οργανωμένο, τότε θα υπάρχουν πάντα καθαροί χλοοτάπητες, παιδικές χαρές και είσοδοι. Αυτό είναι υπεύθυνο για την παρακολούθηση του συμβουλίου.
Επιπλέον, σε περίπτωση τεχνικών βλαβών, ο διευθυντής υποχρεούται να αντιδράσει και να συγκαλέσει επείγουσα συνεδρίαση.
Ένα ενδιαφέρον χαρακτηριστικό, αλλά τα διαμερίσματα που βρίσκονται σε σπίτια HOA είναι πιο ακριβά.
Αρνητικά
Αλλά δεν έχουν πάντα μόνο θετικές πλευρές. Μια διαδικασία όπως η οργάνωση μιας ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού έχει επίσης τα μειονεκτήματά της.
Αυτά περιλαμβάνουν:
- μεγάλα έξοδα για μεγάλες επισκευές.
- ο κίνδυνος δυσκολιών κατά την εγγραφή·
- Η λειτουργία του κτιρίου είναι πιο ακριβή.
- Συχνά προβλήματα με τη νομοθεσία και την εμφάνιση φραγμών·
- ορισμένα προβλήματα για τους δικαιούχους κατά την πληρωμή υπηρεσίες κοινής ωφέλειας;
- ο κίνδυνος επιλογής λάθος προέδρου, με αποτέλεσμα το HOA να είναι άχρηστο και ασύμφορο.
Εάν το σπίτι είναι άνω των 30 ετών, τότε χρειάζεται μεγάλη ανακαίνιση. Είναι αρκετά δύσκολο να λάβεις στήριξη από το κράτος. Η κυβέρνησή μας δεν επιβαρύνεται ούτως ή άλλως με θέματα στεγαστικού σχεδίου.
Εάν ο διαχειριστής HOA προσπαθήσει να αποσπάσει κονδύλια από τον προϋπολογισμό και η διοίκηση συνεργαστεί, τότε μπορείτε να λάβετε επιδότηση.
Διαφορετικά, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να πληρώσουν τα πάντα από την τσέπη τους.
Για να εγγραφείτε σε ένα HOA, πρέπει να παρέχετε τα αποτελέσματα της ψηφοφορίας σε καταγεγραμμένη μορφή. Εάν λιγότερο από το 50% των κατοίκων ψήφισαν υπέρ της δημιουργίας HOA, τότε δεν μπορεί να οργανωθεί.
Όλες οι αποδείξεις συμμορφώνονται με τα πρότυπα.
Αλλά κατά τη διευθέτηση του τοπικού χώρου, προκύπτουν πολλά ερωτήματα, αφού οι όποιες αλλαγές και προσθήκες πραγματοποιούνται με έξοδα των ιδιοκτητών του σπιτιού.
Είναι πολύ δύσκολο να αποσπαστούν οι απαιτούμενες επιδοτήσεις από το κράτος. Και η HOA επικοινωνεί συχνά με εκπροσώπους του νόμου και εδώ δημιουργούνται προβλήματα.
Σημαντική επιρροή ασκείται από το γεγονός ότι η HOA είναι υποχρεωμένη να καλύπτει όλους τους λογαριασμούς κοινής ωφελείας αυστηρά έγκαιρα:
- αλλά δεν πληρώνουν όλοι οι άνθρωποι τακτικά τις αποδείξεις τους.
- η δίκη μπορεί να διαρκέσει πολύ.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η HOA αντιμετωπίζει δυσκολίες.
Όλοι λαμβάνουν τις ίδιες αποδείξεις. Το HOA πρέπει να καλύπτει ολόκληρη τη διαφορά στις πληρωμές που πραγματοποιούν οι δικαιούχοι. Και το κράτος αργότερα τα αποζημιώνει όλα στη σύμπραξη. Αλλά στην πραγματικότητα αυτό δεν συμβαίνει πάντα.
Όπου παρέχεται θέρμανση, φυσικό αέριο, νερό, φως, φυσικά είναι πολύ άνετα σε σύγκριση με το δικό σας σπίτι, όπου πρέπει να σκεφτείτε τα πάντα. Ταυτόχρονα όμως για να είναι ολοκληρωμένη η ευχαρίστηση χρειάζεται παρακολούθηση και αρμοδιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών. Για το σκοπό αυτό, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων έχουν το δικαίωμα να επιλέξουν την πιο βολική μορφή διακυβέρνησης για αυτούς. Στο άρθρο μας σήμερα θα προσπαθήσουμε να μάθουμε: HOA ή εταιρεία διαχείρισης - ποια είναι καλύτερη.
Εταιρεία διαχείρισης
Ο οργανισμός αυτός είναι νομικό πρόσωπο ή μεμονωμένος επιχειρηματίας που διαχειρίζεται την πολυκατοικία. Πρόκειται για έναν επιχειρηματικό οργανισμό, πράγμα που σημαίνει ότι στόχος του είναι να έχει κέρδος.
Το κύριο έγγραφο σύμφωνα με το οποίο πραγματοποιούνται οι δραστηριότητες είναι η συμφωνία διαχείρισης που έχει συναφθεί με περισσότερο από το 50% των ιδιοκτητών του σπιτιού. Το ποσοστό καθορίζεται με τον υπολογισμό της έκτασης και όχι του αριθμού των ιδιοκτητών.
Οι λειτουργίες της εταιρείας διαχείρισης είναι να διασφαλίζει την επισκευή και τη συντήρηση των σπιτιών σύμφωνα με τις απαιτήσεις των τεχνικών κανονισμών. Στην περίπτωση αυτή, οι ιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα:
- να λάβουν τις πληροφορίες που τους ενδιαφέρουν εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υποβολή της αίτησης·
- πληροφορίες σχετικά με τον όγκο, τον κατάλογο και την ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών·
- ελέγξτε την πρόοδο της εργασίας·
- απαιτούν την εξάλειψη των ελαττωμάτων και παρακολουθούν την πληρότητα της παρεχόμενης υπηρεσίας·
- από το πρώτο τρίμηνο, λάβετε μια αναφορά σχετικά με το έργο που εκτελέστηκε από τον οργανισμό διαχείρισης.
Από την άλλη, η εταιρεία διαχείρισης δεν σκοπεύει να μειώσει το κόστος συντήρησης του σπιτιού. Επιπλέον, οι οικονομικές της δραστηριότητες δεν είναι πάντα διαφανείς για τους κατοίκους, αν και οι τελευταίοι σπάνια ενδιαφέρονται γι' αυτό. Επιπλέον, αυτή η εταιρεία απασχολεί πολύ περισσότερους υπαλλήλους από την HOA. Κατά συνέπεια, στις μισθοίΘα έχουν περισσότερα έξοδα. Επομένως, οι κάτοικοι έχουν μια εύλογη ερώτηση σχετικά με το τι είναι πιο κερδοφόρο - η HOA ή η εταιρεία διαχείρισης.
HOA
Μπορεί να υπάρχει μόνο ένα HOA ανά κτίριο. Αλλά ένα HOA μπορεί να ενώσει πολλά σπίτια. Λοιπόν, ας το καταλάβουμε, HOA ή εταιρεία διαχείρισης: ποια είναι η διαφορά;
Ας ξεκινήσουμε με το γεγονός ότι η HOA είναι ένας μη κερδοσκοπικός οργανισμός που δημιουργήθηκε σύμφωνα με τους κανόνες του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Στη συνεδρίαση εγκρίνονται τα διοικητικά όργανα - πρόκειται για μέλη του διοικητικού συμβουλίου (που εκλέγονται για θητεία όχι μεγαλύτερη από δύο χρόνια) και της γενικής συνέλευσης. Το οικονομικό σχέδιο για το έτος μπορεί να εγκριθεί μόνο σε γενική συνέλευση. Έκθεση για την εφαρμογή του υποβάλλεται στην ελεγκτική επιτροπή. Και η διοίκηση της HOA αναφέρεται στη γενική συνέλευση.
Εάν το κόστος κατανεμηθεί σωστά, τα χρήματα θα συγκεντρωθούν όταν χρειαστεί. Οι οικονομικές δραστηριότητες του HOA είναι πιο διαφανείς. Εξάλλου, κάθε κάτοικος μπορεί να επηρεάσει τις αποφάσεις για βελτίωση. Χωρίς μεσάζοντες μεταξύ κατοίκων και εργολάβου, οι ελλείψεις θα εξαλειφθούν με χαμηλότερο κόστος. Από την άλλη πλευρά, ορισμένες θέσεις εργασίας μιας χρήσης μπορεί να κοστίζουν περισσότερο. Επομένως, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων θα ωφεληθούν μόνο εάν η διαχείριση του HOA αποτελείται από πραγματικά ικανούς και φροντισμένους ανθρώπους.
Εταιρεία διαχείρισης ή HOA: πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα
Οι υποστηρικτές των εταιρειών διαχείρισης πιστεύουν ότι το κύριο πλεονέκτημα της δουλειάς τους είναι ότι λαμβάνουν υπόψη τη γνώμη όλων των ιδιοκτητών που ζουν στο σπίτι. Έτσι, τουλάχιστον, αυτό λένε οι ίδιες οι εταιρείες διαχείρισης, αν και είναι δύσκολο να το πιστέψει κανείς. Ταυτόχρονα, οι ειδικοί μιλούν ξεκάθαρα υπέρ των εταιρειών διαχείρισης με την έννοια ότι οι υπηρεσίες τους μπορούν να απορριφθούν ανά πάσα στιγμή εάν υπάρχουν παράπονα για κακής ποιότητας εξυπηρέτηση. Θα πάρει όμως περισσότερο χρόνο.
Από την άλλη πλευρά, μπορεί να είναι προβληματικό για τους κατοίκους να λαμβάνουν συγκεκριμένες πληροφορίες για τους ίδιους τους οργανισμούς, αν και ο νόμος ορίζει μια τέτοια υποχρέωση για τους τελευταίους. Λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι η εταιρεία διαχείρισης είναι εμπορικός οργανισμός, δηλαδή ένας κύριος στόχοςπου είναι να αποκομίσουν κέρδος, μπορεί να είναι ασύμφορο να τους δοθεί πλήρης έλεγχος.
Τι να επιλέξετε λοιπόν - HOA ή εταιρεία διαχείρισης;
Βέλτιστη μορφή διακυβέρνησης
Οι περισσότεροι ειδικοί συμφωνούν ότι η καλύτερη μορφή διακυβέρνησης σήμερα είναι η μικτή μορφή διακυβέρνησης. Δηλαδή, δεν πρόκειται για HOA ή εταιρεία διαχείρισης, αλλά για HOA και για εταιρεία διαχείρισης. συνάπτει συμφωνία παροχής υπηρεσιών με την εταιρεία διαχείρισης. Τότε όλοι οι κάτοικοι θα γνωρίζουν πού πηγαίνουν τα κεφάλαια. Επιπλέον, καθένας από αυτούς έχει το δικαίωμα να ζητήσει από τον πρόεδρο έκθεση και ο τελευταίος πρέπει να αναφέρει. Η HOA μπορεί επίσης να διαθέτει κτιριακή περιουσία κατά την κρίση της, καθώς και να τοποθετεί διαφημιστικές πινακίδες στις προσόψεις του κτιρίου.
Δημιουργούμε μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού
Έτσι, εάν βρεθήκατε αντιμέτωποι με μια επιλογή: μια HOA ή μια εταιρεία διαχείρισης και αποφασίσατε να δημιουργήσετε μια HOA, για να την οργανώσετε πρέπει να ακολουθήσετε μια σειρά από τα ακόλουθα βήματα.
Δημιουργείται ομάδα πρωτοβουλίας από τους ιδιοκτήτες κατοικιών σε πολυκατοικία. Οποιοσδήποτε κάτοικος μπορεί να ξεκινήσει. Αλλά για να είναι επιτυχείς οι δραστηριότητες ενημέρωσης, οργάνωσης και προπαγάνδας, πρέπει να στρατολογήσετε έναν αριθμό ατόμων που θα φέρουν εις πέρας όλη τη δουλειά.
Ενημέρωση των ανθρώπων για την ουσία των HOA
Ακολουθεί η νομική και ενημέρωση των ατόμων από την ομάδα πρωτοβουλίας. Σε αυτό το στάδιο, πρέπει να είστε σε θέση να απαντήσετε ξεκάθαρα στην ερώτηση εάν είναι καλύτερη μια HOA ή μια εταιρεία διαχείρισης. Και επίσης πείστε όλους για τα οφέλη της πρώτης επιλογής.
Η απάντηση εδώ περιέχεται ήδη στην οργανωτική και νομική μορφή της εταιρείας: εάν η εταιρεία διαχείρισης είναι εμπορικός οργανισμός, τότε η HOA είναι μη κερδοσκοπική. Αποδεικνύεται ότι οι στόχοι του πρώτου είναι πρώτα απ' όλα το κέρδος και του άλλου η επίλυση κοινωνικών, νομικών, διαχειριστικών και παρόμοιων προβλημάτων.
Επιπλέον, η εταιρεία διαχείρισης διανέμει τα εισερχόμενα κεφάλαια σύμφωνα με την καθιερωμένη διαδικασία. Αλλά στο HOA - με απόφαση της συνεδρίασης των μελών του.
Ένας HOA μπορεί επίσης να ασκήσει επιχειρηματική δραστηριότητα, αλλά σε μια εταιρεία διαχείρισης είναι ο κύριος τύπος.
Το κέρδος που λαμβάνεται διανέμεται μεταξύ των ιδρυτών στην εταιρεία διαχείρισης και στο HOA χρησιμοποιείται για την υλοποίηση των θεσμοθετημένων στόχων.
Εργασία με ανθρώπους και στρατολόγηση
Το επόμενο στάδιο είναι προπαρασκευαστικές εργασίεςγια τη δημιουργία ενός οργανισμού. Για να το κάνετε αυτό:
- καταρτίζεται μητρώο ιδιοκτητών·
- προσδιορίζεται η διεύθυνση HOA.
- Ο Χάρτης προετοιμάζεται.
- αναζητούν υποψηφίους για τον πρόεδρο, τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου, τις επιτροπές ελέγχου και καταμέτρησης, τον πρόεδρο και τον γραμματέα της συνεδρίασης·
- προετοιμασία ψηφοδελτίων·
- ειδοποιεί για τη συνάντηση τουλάχιστον 10 ημέρες νωρίτερα·
- εντός της ίδιας προθεσμίας η ειδοποίηση αυτή αποστέλλεται στην υποχρεωτική ιατρική ασφάλιση.
Συνάντηση για τη δημιουργία HOA
- επιλογή του προέδρου και του γραμματέα της συνεδρίασης·
- Επιτροπή καταμέτρησης·
- σχετικά με τη μέθοδο διαχείρισης·
- εγκρίνεται ο Χάρτης·
- επιλέξτε τον πρόεδρο και άλλα πρόσωπα·
- διορίζεται εκπρόσωπος των ιδιοκτητών για την εγγραφή του HOA.
- επιλέξτε το μέρος όπου θα αναρτηθούν οι πληροφορίες·
- επιλέξτε μια θέση αποθήκευσης για έγγραφα.
Μπορούν επίσης να αντιμετωπιστούν άλλα θέματα, ανάλογα με τις ανάγκες του σπιτιού. Αν όμως δεν κατέστη δυνατή η συγκέντρωση των κατοίκων του σπιτιού στη γενική συνέλευση, τότε προκηρύσσεται απούσα. Για το σκοπό αυτό ετοιμάζονται ψηφοδέλτια και ψηφίζει ο καθένας από τους ιδιοκτήτες.
Τελική οργανωτική εργασία
- κατάλογος ιδιοκτητών·
- πρωτόκολλο της επιτροπής καταμέτρησης·
- πρακτικά της γενικής συνέλευσης.
Το HOA είναι εγγεγραμμένο. Για να γίνει αυτό, υποβάλλεται αίτηση στην εφορία με συνημμένα του καταστατικού, πληροφορίες για ψηφοφόρους, απόδειξη με καταβαλλόμενο κρατικό τέλος).
Πρέπει να εγγραφείτε στις στατιστικές αρχές, στο Ταμείο Συντάξεων, στο Ταμείο Κοινωνικών Ασφαλίσεων, στο Ιατρικό Ταμείο και να έχετε σφραγίδα.
Μετά από αυτό, μπορείτε να ξεκινήσετε την εργασία, ειδοποιώντας τα ενδιαφερόμενα μέρη για την έναρξη της. Για να οργανώσετε χρειάζεστε:
- λήψη τεχνικής τεκμηρίωσης·
- συντάσσει μητρώο περιουσίας, το εξετάζει και συντάσσει αντίστοιχη πράξη.
- μελέτη των κανόνων για την παροχή του πληθυσμού ·
- μελέτη των κανόνων για την παροχή υπηρεσιών στέγασης ·
- κατά την απευθείας διαχείριση ενός HOA, είναι απαραίτητο να συνάψετε συμφωνίες με οργανισμούς παροχής πόρων, καθώς και να αποφασίσετε για τον οργανισμό με τον οποίο θα τηρούνται αρχεία εσόδων μετρητά;
- και εάν η διαχείριση πραγματοποιείται μέσω της εταιρείας διαχείρισης, τότε η HOA συνάπτει συμφωνία μαζί τους.
Και όμως: HOA ή εταιρεία διαχείρισης - ποια είναι καλύτερη;
Εναπόκειται στους κατοίκους να αποφασίσουν ποια μορφή διαχείρισης θα επιλέξουν. Αλλά πρόσφατα, όλο και περισσότεροι άνθρωποι κλίνουν προς μια κοινή μορφή διακυβέρνησης. Από τη μία πλευρά, υπάρχουν συχνά περιπτώσεις όπου σε μια άμεσα διαχειριζόμενη HOA η γνώμη των κατοίκων αντικαθίσταται από τη γνώμη ενός προέδρου.
Από την άλλη πλευρά, δεν συμβαίνει πάντα να εκλέγεται ως πρόεδρος άτομο ικανό σε τεχνικά θέματα. Αλλά οι εταιρείες διαχείρισης απασχολούν ειδικούς που συχνά γνωρίζουν καλύτερα τι χρειάζεται για ένα σπίτι τη μια ή την άλλη στιγμή.
Σύναψη
Έχοντας εξετάσει το ερώτημα (HOA ή εταιρεία διαχείρισης - ποια είναι καλύτερη;) και έχοντας λάβει μια απόφαση υπέρ της μιας ή της άλλης επιλογής, οι κάτοικοι πρέπει να κατανοήσουν ότι καμία μορφή οργάνωσης δεν μπορεί να είναι πραγματικά αποτελεσματική εάν οι ίδιοι οι κάτοικοι δεν συμμετέχουν στην διαδικασία διαχείρισης. Όταν παραμένουν αδιάφοροι, δεν παρακολουθούν συναντήσεις και δεν ενδιαφέρονται για τρέχοντα ζητήματα, ο οργανισμός HOA συχνά παρακμάζει και η εταιρεία διαχείρισης μερικές φορές διογκώνει το κόστος των υπηρεσιών της.
Επομένως, για την καλύτερη λειτουργία του σπιτιού, πρωτίστως σημαντικοί είναι οι φροντισμένοι ιδιοκτήτες, οι οποίοι πρέπει να καταλάβουν ότι η διαχείριση προέρχεται από αυτούς, ανεξάρτητα από την επιλεγμένη μορφή, είτε πρόκειται για HOA είτε για εταιρεία διαχείρισης. Τότε είναι που οι επιχειρήσεις στο σπίτι θα ανθίσουν και οι κάτοικοι θα είναι ικανοποιημένοι και χαρούμενοι που ζουν σε αυτό.
Οι πολίτες της χώρας μας έρχονται αντιμέτωποι με την αδράνεια των γραφείων στέγασης, την έλλειψη καλής εξυπηρέτησης και την έλλειψη εργασιών επισκευής. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο αντικαθίστανται από εταιρείες διαχείρισης ή ενώσεις ιδιοκτητών κατοικιών. Αλλά λόγω του γεγονότος ότι οι εταιρείες διαχείρισης είναι εμπορικοί οργανισμοί και, κατά συνέπεια, είναι αποφασισμένες να αποκομίσουν οικονομικά οφέλη.
Οι περισσότεροι κάτοικοι προτιμούν να δημιουργήσουν μια εναλλακτική - μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού, μια οργάνωση που προτεραιότητα έχει τη βελτίωση των πολυκατοικιών και τα συμφέροντα των ιδιοκτητών. Είναι ένας επίσημος οργανισμός με τις δικές του αρμοδιότητες και εξουσίες, καθώς και επίσημη τεκμηρίωση.
Τι είναι το HOA
Πρώτα απ 'όλα, πρέπει να πούμε ότι το HOA είναι μια συντομογραφία που σημαίνει εταιρική σχέση ιδιοκτητών σπιτιού. Οι περισσότεροι κάτοικοι πολυκατοικιών είναι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων. Όλες οι πολυκατοικίες πρέπει να έχουν οργανισμούς για τη διαχείριση της οικοδομικής ιδιοκτησίας. Εάν ούτε το γραφείο στέγασης ούτε η εταιρεία διαχείρισης είναι ικανοποιημένα από τους κατοίκους, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων συγκαλούν γενική συνέλευση στην οποία θέτουν σε ψηφοφορία την απόφαση για τη δημιουργία σωματείου. Και μετά την πλειοψηφία θετικά αποτελέσματαοργανώσει HOA.
Μπορεί να δημιουργηθεί σε μία πολυκατοικία ή ανάμεσα σε πολλά κτίρια κατοικιών. Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων που δημιουργούν έναν οργανισμό πρέπει να συντάξουν αίτηση αποδοχής, βάσει της οποίας θα συμπεριληφθούν στα μέλη του.
Η πλειονότητα των ιδιοκτητών διαμερισμάτων θεωρεί ότι αυτή η μορφή διαχείρισης κτιρίων κατοικιών είναι η καλύτερη επιλογή, η οποία εγγυάται την προάσπιση των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών διαμερισμάτων, ιδίως ενώπιον υπηρεσιών κοινής ωφελείας και κρατικούς φορείς, για παράδειγμα, σχετικά με τις εργασίες επισκευής.
Αυτό είναι ένα κυβερνητικό όργανο του οποίου ο σκοπός είναι να διατηρήσει, να διατηρήσει σε σωστή μορφή, να προστατεύσει και να βελτιώσει την κοινή περιουσία. Επιπλέον, η εταιρική σχέση και το συμβούλιο της αποτελούν μοχλό επιρροής στις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας και στους εργολάβους που εκτελούν μια σειρά από καθήκοντα που τους έχουν ανατεθεί. Αυτός είναι ένας μη κερδοσκοπικός οργανισμός και δεν επιδιώκει εμπορικό κέρδος.
Μια ένωση ιδιοκτητών ακινήτων δημιουργείται από ιδιώτες, αλλά ο οργανισμός είναι νομικό πρόσωπο. Η εταιρική σχέση έχει τον δικό της τρεχούμενο λογαριασμό και τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου και ο πρόεδρος πρέπει να είναι εγγεγραμμένα στην ERGUL. Ένα HOA, ως νομικό πρόσωπο, πρέπει να είναι εγγεγραμμένο στη φορολογική υπηρεσία.
Σκοποί δημιουργίας
Οι στόχοι μιας κοινής ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού σε μια πολυκατοικία είναι:
- κοινή ηγεσία και κατεύθυνση·
- λήψη εισοδήματος και διανομή τους για την επίλυση προβλημάτων συντήρησης και
- διατηρώντας το σπίτι σε καλή κατάσταση: τόσο υγιεινής όσο και τεχνικής.
Ο οργανισμός έχει το δικαίωμα να μισθώσει ή να μισθώσει μέρος της κοινής ιδιοκτησίας για το σκοπό αυτό. Λήψη πρόσθετου εισοδήματος, που θα χρησιμοποιηθεί για την επίλυση ορισμένων προβλημάτων της συνεργασίας.
Η ένωση ιδιοκτητών κατοικιών συντονίζει τις δραστηριότητες που στοχεύουν στη διαχείριση των κατοικιών που διαθέτει ως μη κερδοσκοπικός οργανισμός. Ως εκ τούτου, δεν προσπαθεί να αποκτήσει το μέγιστο κέρδος, αλλά να διανείμει το εισόδημα για τις ανάγκες της εταιρικής σχέσης. Όμως ο σύλλογος δεν είναι υποχρεωμένος να καλύψει ζημιές που μπορεί να προκύψουν από πρόσθετες εισφορές από τους ιδιοκτήτες σπιτιού.
Η ενοποίηση είναι ένας τρόπος αποφυγής των όρων που επιβάλλει η εταιρεία διαχείρισης για τη συντήρηση του σπιτιού. Για παράδειγμα, η επιλογή εργολάβων και παρόχων υπηρεσιών με ευνοϊκούς όρους για τους κατοίκους, αντί εταιρεία διαχείρισης. Οι εταιρείες κοινής ωφέλειας και άλλες εταιρείες, με τη σειρά τους, εξυπηρετούν το σπίτι βάσει συμφωνίας που έχει συναφθεί με την HOA.
Εάν μέλη ή απλώς κάτοικοι ενός κτιρίου είναι δυσαρεστημένοι με τις ενέργειες του συλλόγου, έχουν κάθε δικαίωμα να κάνουν παράπονα και να θέσουν το θέμα σε ψηφοφορία. Έτσι, κύριος στόχος και λειτουργία του είναι η οργάνωση της σωστής διαχείρισης και διαχείρισης της λειτουργίας του στεγαστικού αποθέματος που του έχει εμπιστευτεί.
Σύμφωνα με 136 άρθροΣυγκρότημα κατοικιών της Ρωσικής Ομοσπονδίας, σε μια πολυκατοικία, οι ιδιοκτήτες μπορούν να δημιουργήσουν ένα HOA. Η δημιουργία εταιρικής σχέσης είναι επίσης δυνατή μεταξύ πολλών πολυκατοικιών σε κοντινή απόσταση ή αυτών που έχουν κοινά οικόπεδα ή στοιχεία υποδομής. Μια εταιρική σχέση μπορεί επίσης να δημιουργηθεί στο στάδιο της κατασκευής ενός σπιτιού ( Τέχνη. 139 LCD).
Η απόφαση για την ένταξη ή όχι σε ένα HOA λαμβάνεται από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων. Δεν είναι απαραίτητο όλοι οι κάτοικοι του σπιτιού να είναι μέλη της εταιρικής σχέσης. Η δημιουργία εταιρικής σχέσης είναι δυνατή εφόσον στη γενική συνέλευση για το θέμα της οργάνωσής της παρευρίσκεται το 50% των κατοίκων και ισάριθμοι από τους παρευρισκόμενους πρέπει να ψηφίσουν θετικά.
Λειτουργίες ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού
Συχνά, πριν δημιουργήσουν μια ένωση ιδιοκτητών ακινήτων, τα μελλοντικά μέλη της και άλλοι κάτοικοι του σπιτιού έχουν μια ερώτηση: τι κάνει ο οργανισμός, ποιες λειτουργίες του ανατίθενται. Τα δικαιώματα και οι ευθύνες καθορίζονται Άρθρο 135 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, και επίσης ναύλωσηοργανώσεις. Οι κύριες αρμοδιότητες μιας ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού είναι:
- έλεγχος των δραστηριοτήτων εταιρειών που παρέχουν υπηρεσίες σε ιδιοκτήτες διαμερισμάτων: επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, επιχειρήσεις και εταιρείες που παρέχουν οικιακές υπηρεσίες, όπως και άλλες·
- επίλυση ζητημάτων σχετικά με το πότε και ποιος εκτελεί τις επισκευές·
- παρακολουθεί τη συμμόρφωση με τους κανόνες για τη λειτουργία του σπιτιού και τη συντήρησή του.
- να εξασφαλίσει την ολοκλήρωση των εργασιών για τη βελτίωση του σπιτιού και της περιοχής σύμφωνα με το σχέδιο που εγκρίθηκε για το έτος ·
- να παρέχει τις απαιτούμενες υπηρεσίες στους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων και να τις εκτελεί·
- εξασφάλιση της σωστής υγειονομικής κατάστασης της κοινής ιδιοκτησίας (έγκαιρη απομάκρυνση σκουπιδιών, καθαριότητα χώρων, ιδιαίτερα κοντά σε αγωγούς απορριμμάτων κ.λπ.)
- , παιδικές χαρές για τους κατοίκους του σπιτιού (το σημείο πρέπει να προσδιορίζεται στο χάρτη).
- εκτελεί πρόσθετες λειτουργίες που καθορίζονται στο καταστατικό που εγκρίθηκε στη γενική συνέλευση.
Η HOA, ως εκπρόσωπος των συμφερόντων των κατοίκων πολυκατοικιών, υποχρεούται να υπερασπίζεται τα συμφέροντα του κτιρίου και τα δικαιώματα των κατοίκων ιδίως ενώπιον των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και των κρατικών φορέων. Τις περισσότερες φορές, προκύπτουν προβλήματα με τις επισκευές, τόσο τρέχουσες όσο και σημαντικές. Τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου και ειδικότερα ο πρόεδρος της εταιρικής σχέσης θα πρέπει να αντιμετωπίσουν περισσότερες από μία φορές την απροθυμία των εταιρειών κοινής ωφέλειας να εκπληρώσουν έγκαιρα τις υποχρεώσεις τους.
Σύμφωνα με το νόμο, ως νομικό πρόσωπο, έχει το δικαίωμα, για λογαριασμό του, να συνάπτει συμφωνίες με όσους παρέχουν υπηρεσίες κοινής ωφέλειας για τη συντήρηση πολυκατοικίας και άλλους που οι ιδιοκτήτες κατοικιών κρίνουν απαραίτητο. Μια άλλη υποχρέωση των συμμετεχόντων του σωματείου είναι να συντάσσουν και να εγκρίνουν εκτιμήσεις για την επόμενη περίοδο.
Οι ευθύνες των μελών της HOA περιλαμβάνουν τη διατήρηση της τάξης στο σπίτι, την καθαριότητα και την ασφάλεια της κοινής ιδιοκτησίας, ιδίως του τεχνικού εξοπλισμού, των κατασκευών στο οικόπεδο δίπλα στην πολυκατοικία κ.λπ. Έτσι, ό,τι κάνει μια ένωση ιδιοκτητών κατοικιών αποσκοπεί στη βελτίωση ή τουλάχιστον στη διατήρηση αξιοπρεπών συνθηκών διαβίωσης ενός σπιτιού ή πολλών πολυκατοικιών που διαχειρίζεται.
Διαδικασία αναφοράς στους κατοίκους
Σύμφωνα με το νόμο, η ένωση ιδιοκτητών κατοικιών, δηλαδή τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου και ο επικεφαλής της, υποχρεούνται να αναφέρονται τακτικά στους κατοίκους. Επιπλέον, η τακτική διαδικασία υποβολής εκθέσεων καθορίζεται από το καταστατικό. Επιπλέον, πρέπει να παρέχεται έκθεση σχετικά με τη ροή των κεφαλαίων, τις πληρωμές, τα έξοδα, τα εισοδήματα που εισπράχθηκαν ή τις εργασίες που πραγματοποιήθηκαν από την HOA με το πρώτο αίτημα των μελών της ένωσης.
Ωστόσο, κανένα νομοσχέδιο δεν έχει θεσπίσει σαφή μορφή αναφοράς είτε για το διοικητικό συμβούλιο είτε για τον πρόεδρο. Με βάση αυτό, η διαδικασία αναφοράς στους κατοίκους θα πρέπει να αναφέρεται σαφώς στο καταστατικό της εταιρικής σχέσης. Γιατί είναι το βασικό έγγραφο σύμφωνα με το οποίο πρέπει να ενεργούν τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου και ο επικεφαλής της HOA.
Καθένας από τους κατοίκους που είναι μέλος της εταιρικής σχέσης πρέπει να εξοικειωθεί με το καταστατικό της εταιρικής σχέσης. Περιγράφει τη διαδικασία για το πώς, πότε και με ποια μορφή είναι υποχρεωμένη να αναφέρει στους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων.
Ναύλωση
Όπως ήδη αναφέρθηκε, ο καταστατικός χάρτης της εταιρικής σχέσης είναι ο κύριος νομικό έγγραφοπου ρυθμίζει τα δικαιώματα, τις λειτουργίες, τις ευθύνες των μελών, του διοικητικού συμβουλίου και του προέδρου του. Κατατίθεται ως συστατικό έγγραφο για την εγγραφή συνεταιρισμού ως νομικό πρόσωπο. Στην πρώτη γενική συνέλευση των μελών της εταιρείας, το καταστατικό πρέπει να εγκριθεί και να υπογραφεί από τον πρόεδρο.
- εγκεκριμένο από όλους τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων.
- πρέπει να είναι αριθμημένα και υπογεγραμμένα από τον πρόεδρο·
- Δεν απαιτούνται υπογραφές ιδιοκτήτη.
Αντίγραφο του επικυρωμένου καταστατικού πρέπει να είναι επικυρωμένο σε συμβολαιογράφο. Στη συνέχεια, η HOA εγγράφεται στη βάση της στην ομοσπονδιακή φορολογική υπηρεσία για περαιτέρω φορολόγηση της ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού.
Ο ίδιος ο χάρτης περιέχει:
- διευθύνσεις κτιρίων που περιλαμβάνονται στο HOA·
- τόπος και ημερομηνία σύνταξης·
- ο σκοπός για τον οποίο δημιουργήθηκε η εταιρική σχέση·
- δικαιώματα και υποχρεώσεις των μελών του.
Εάν είναι απαραίτητο να τροποποιηθεί υφιστάμενος χάρτης, είναι απαραίτητο να γίνει γενική συνέλευση και να αλλάξει το περιεχόμενο του εγγράφου με βάση τα πρακτικά της εκδήλωσης.
Ιδρυτές
Καθένας από τους κατοίκους του σπιτιού που υποστήριξε τη δημιουργία μιας εταιρικής σχέσης είναι ο ιδρυτής του HOA. Αλλά δεδομένου ότι υπάρχουν πολλοί συμμετέχοντες στην εταιρική σχέση και, κατά συνέπεια, ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, η αίτηση και τα έγγραφα που υποβλήθηκαν για την εγγραφή της εταιρικής σχέσης υποδεικνύουν ότι οι ιδρυτές της HOA είναι μέλη του συμβουλίου της.
Λειτουργούν ως το πρόσωπο της εταιρικής σχέσης, το διαχειριστικό της κομμάτι, το οποίο, όπως και τα υπόλοιπα μέλη, ενδιαφέρεται για τη σωστή συντήρηση του σπιτιού και τη σωστή ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών. Εάν κάποιο από τα μέλη της εταιρικής σχέσης θέλει να αποχωρήσει από τους ιδρυτές του HOA, πρέπει να γράψει αντίστοιχη αίτηση. Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται η συγκατάθεση των υπολοίπων κατοίκων.
Ιδρυτής μπορεί να είναι οποιοσδήποτε άτομοπου μένει στο σπίτι και είναι ο ιδιοκτήτης του χώρου διαβίωσης σε αυτό. Η αναφορά των ιδρυτών κατά την εγγραφή ενός HOA ως νομικής οντότητας είναι τυπική. Τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου και ο πρόεδρος είναι εγγεγραμμένα στο ERGUL. Εάν επέλθουν αλλαγές στη σύνθεση του συμβουλίου, θα πρέπει να ειδοποιηθεί σχετικά η δημοσιονομική υπηρεσία προκειμένου να γίνουν οι κατάλληλες τροποποιήσεις.
Μητρώο μελών HOA
Το μητρώο των μελών της ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού πρέπει να περιέχει δεδομένα που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να κατανοήσουμε ποιο ακριβώς είναι το μέλος της HOA. Επίσης, οι πληροφορίες που αντικατοπτρίζονται σε αυτό θα σας επιτρέψουν, εάν είναι απαραίτητο, να επικοινωνήσετε με οποιονδήποτε από τους συμμετέχοντες στη συνεργασία. Η λίστα των μελών της HOA αντικατοπτρίζει πληροφορίες σχετικά με το μέγεθος του μεριδίου της κοινής ιδιοκτησίας που ανήκει σε καθένα από αυτά.
Η τυπική φόρμα μητρώου περιέχει τις ακόλουθες πληροφορίες:
- όνομα της ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού·
- νομική διεύθυνση του HOA·
- Δεδομένα ΑΦΜ.
- ημερομηνία δημιουργίας·
- κατάλογο των κατοικιών που περιλαμβάνονται στη σύμπραξη.
Πρέπει να είναι υπογεγραμμένο από τον πρόεδρο της HOA αναφέροντας τον αριθμό τηλεφώνου επικοινωνίας του.
Ευθύνη
Οι κανόνες λειτουργίας, οι λειτουργίες, οι εξουσίες και οι ευθύνες της ένωσης ιδιοκτητών καταγράφονται στη νομοθεσία περί στέγασης και ρυθμίζονται από τη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Μεταξύ των συμμετεχόντων του HOA εκλέγεται ένα συμβούλιο, το οποίο περιλαμβάνει πολλά άτομα. Και επίσης επικεφαλής της εταιρικής σχέσης είναι ο πρόεδρος, ο οποίος είναι υπεύθυνος για τις ενέργειες του συλλόγου.
Έτσι, ο επικεφαλής του HOA είναι υπεύθυνος για τις ακόλουθες ενέργειες:
- επιλογή προσωπικού·
- υποβολή εκθέσεων στην εφορία·
- διατήρηση και αποθήκευση αρχείων εταιρικής σχέσης·
- σύναψη συμβάσεων.
Τα μέλη του συμβουλίου της HOA είναι υπεύθυνα για την εφαρμογή των συμφωνιών που συνάπτονται με εργολάβους και άλλες υπηρεσίες, συμπεριλαμβανομένων των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, καθώς και με τους συνεργάτες και τους κατοίκους του κτιρίου.
Η ευθύνη της εταιρικής σχέσης περιλαμβάνει επίσης τις ακόλουθες υποχρεώσεις:
- χρήση περιοχών που αποτελούν κοινή κοινή ιδιοκτησία όλων των κατοίκων·
- διατήρηση και διατήρηση της τάξης στους κοινόχρηστους χώρους·
- εκτέλεση εργασιών επισκευής ·
- διάθεση της κοινής περιουσίας της εταιρικής σχέσης.
Τα μέλη της HOA πρέπει να διασφαλίζουν την έγκαιρη και υψηλής ποιότητας παροχή πόρων και υπηρεσιών κοινής ωφέλειας.
Λήψη αποφάσεων σε μια εταιρική σχέση
Όλες οι αποφάσεις λαμβάνονται από κοινού με βάση τα αποτελέσματα της ψηφοφορίας των ιδιοκτητών σπιτιών που πραγματοποιήθηκε στη γενική συνέλευση. Η δημιουργία ενός HOA ξεκινά με μια τέτοια συνάντηση, στην οποία το 50% των ιδιοκτητών διαμερισμάτων σε μια πολυκατοικία ή πολλές πολυκατοικίες πρέπει να δηλώσουν την επιθυμία τους να οργανώσουν μια συνεργασία. Η συνάντηση μπορεί να πραγματοποιηθεί είτε αυτοπροσώπως είτε αυτοπροσώπως με αλληλογραφίαμε γραπτή ψηφοφορία.
Σε τέτοιες συναντήσεις, λαμβάνονται αποφάσεις σχετικά με τον τρόπο χρήσης του ελεύθερου χώρου, για παράδειγμα, συμφωνούν σχετικά με τη διαδικασία, τα δικαιώματα και άλλες ρήτρες του χάρτη και επιλύουν τρέχοντα ζητήματα, για παράδειγμα, για επισκευές. Επίσης, η σύσκεψη των κατοίκων είναι που αποφασίζει για την τύχη του σημερινού προέδρου και την ανάγκη αντικατάστασής του.
Για τη διεξαγωγή ψηφοφορίας στις συνεδριάσεις της HOA, είναι απαραίτητο να ενημερώσετε εκ των προτέρων τους κατοίκους του κτιρίου για την ημερομηνία, την ώρα και την τοποθεσία του. Στην εκδήλωση, μπορούν να ληφθούν αποφάσεις αποκλειστικά για εκείνα τα θέματα που, σύμφωνα με τη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας, εμπίπτουν στην αρμοδιότητα της εταιρικής σχέσης. Είναι απαραίτητο να προετοιμαστεί εκ των προτέρων μια ημερήσια διάταξη, η οποία να αντικατοπτρίζει όλα τα θέματα που είναι απαραίτητα για τη συζήτηση και τη λήψη αποφάσεων.
Ολοι αποφάσεις που ελήφθησανστη συνεδρίαση καταχωρούνται στο έγγραφο, το οποίο διατηρείται καθ' όλη τη διάρκεια της εκδήλωσης και στο τέλος της επικυρώνεται με την υπογραφή του εμπνευστή ή του προέδρου. Για τη λήψη οποιασδήποτε απόφασης απαιτείται πλειοψηφία. Οι κάτοικοι που δεν ήταν παρόντες στη συνάντηση πρέπει να ειδοποιηθούν εντός 10 ημερών από τα αποτελέσματα της συνεδρίασης.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των HOA
Μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού δίνει στους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων το δικαίωμα να αποφασίσουν μόνοι τους ποιοι είναι οι κανόνες διαχείρισης του σπιτιού και της κοινής ιδιοκτησίας, ποιος θα γίνει ο πάροχος κοινής ωφέλειας κ.λπ. Αλλά η ικανότητα λήψης αποφάσεων ανεξάρτητα μπορεί να είναι και πλεονέκτημα και μειονέκτημα.
Μεταξύ των αναμφισβήτητων πλεονεκτημάτων μιας τέτοιας μορφής διαχείρισης σπιτιού όπως η HOA, πρέπει να επισημανθούν τα ακόλουθα:
- διαχείριση κοινής περιουσίας στο σπίτι προκειμένου να ληφθούν πρόσθετα κεφάλαια για βελτίωση, συντήρηση και επισκευή πολυκατοικιών και: ενοικίαση, διαφήμιση.
- γρήγορη επίλυση των αναδυόμενων ζητημάτων στις γενικές συνελεύσεις με ψηφοφορία·
- οικονομική διαφάνεια: ανά πάσα στιγμή, καθένας από τους κατοίκους και τα μέλη του συλλόγου έχει το δικαίωμα να εξοικειωθεί με την κίνηση των χρημάτων και τη δαπάνη κεφαλαίων.
- πρέπει να πληρώσετε μόνο για πραγματικά απαραίτητες υπηρεσίες και όχι εκείνες που η εταιρεία διαχείρισης επιβάλλει ή συνεισφέρει στην πληρωμή από προεπιλογή, επομένως, αυτό θα μειώσει σημαντικά τους λογαριασμούς κοινής ωφελείας.
- ανεξάρτητη επιλογή αναδόχων.
Κατά τη δημιουργία ενός HOA, η ευθύνη για την ασφάλεια της κοινής ιδιοκτησίας βαρύνει κάθε κάτοικο, καθώς και για τα αποτελέσματα των αποφάσεων που λαμβάνει σχετικά με τη διάταξη και τη συντήρηση ενός κτιρίου κατοικιών. Ένα από τα σημαντικά είναι η δυνατότητα μείωσης του μεγέθους των λογαριασμών κοινής ωφελείας. Ένας ικανός διαχειριστής μπορεί να μειώσει σημαντικά το ενοίκιο αποκομίζοντας κέρδος για τη συνεργασία, για παράδειγμα, παρέχοντας μη οικιστικό χώρο προς ενοικίαση.
Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού έχουν επίσης τα μειονεκτήματά τους. Σε κάθε σύλλογο υπάρχει μια ομάδα ακτιβιστών, αλλά κανείς δεν μπορεί να εγγυηθεί ότι πρόκειται για εγγράμματους και ικανούς ανθρώπους. Υπερβολική πρωτοβουλία και αδυναμία κατανόησης του ζητήματος που έχει προκύψει και σωστής διεξαγωγής των εργασιών.
Η εταιρική σχέση έχει ένα αρκετά μικρό μετοχικό κεφάλαιο, με τη βοήθεια του οποίου είναι δύσκολο να αποπληρωθούν τα χρέη που έχουν προκύψει. Και αυτό μπορεί να γίνει σημαντικό πρόβλημα για την HOA, όταν θα πρέπει να πληρώσει επειγόντως τους εργολάβους. Επιπλέον, η εκτέλεση ορισμένων εφάπαξ εργασιών για μια ένωση μπορεί να είναι πιο ακριβή από ό,τι για την ίδια εταιρεία διαχείρισης, επειδή πολλές εταιρείες έχουν ελάχιστο ενδιαφέρον για μεμονωμένες παραγγελίες.
Στην πολυκατοικία μας έχει οργανωθεί HOA (σύλλογος ιδιοκτητών σπιτιού).
Και ξέρετε, όλα μου ταιριάζουν - γίνονται γενικές συνελεύσεις, δεν υπάρχουν διακοπές στο νερό και τη ζέστη. Ένας υδραυλικός, ένας ηλεκτρολόγος, ένας χειριστής ανελκυστήρων είναι πάντα διαθέσιμοι. Ο πίνακας πληροφοριών στις εισόδους ενημερώνεται συνεχώς, οι ανακοινώσεις αναρτώνται έγκαιρα. Γνωρίζω ακόμη και προσωπικά τον πρόεδρο της HOA μας.
Ομοσπονδιακοί νόμοι που διέπουν τη δημιουργία HOA
Πρώτα απ 'όλα, θα ήθελα να σημειώσω ότι ο ομοσπονδιακός νόμος «Περί ενώσεων ιδιοκτητών σπιτιού» της 15ης Ιουνίου 1996 No. 72-FZ έχασε ισχύ την 1η Μαρτίου 2005, δηλ. από τη στιγμή που τέθηκε σε ισχύ ο Κώδικας Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Ωστόσο, υπάρχουν ακόμη περιπτώσεις που αναφέρεται στα πρακτικά των γενικών συνελεύσεων των ιδιοκτητών για τη δημιουργία HOA και σε ορισμένα άλλα έγγραφα.
Τα ακόλουθα άρθρα αφορούν ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού στον Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας: Άρθ. - (διεξαγωγή γενικών συνελεύσεων των ιδιοκτητών, ψηφοφορία σε γενική συνέλευση, αρμοδιότητα της συνέλευσης), κεφάλαια, (δημιουργία και δραστηριότητες HOAs, νομική υπόστασημέλη HOA).
Φυσικά, στον Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν υπάρχει αναλυτικές οδηγίες, πώς να δημιουργήσετε ένα HOA, αλλά, παρ 'όλα αυτά, όλα παρουσιάζονται σε αυτό αρκετά ξεκάθαρα.
Ο κατάλογος των εγγράφων που απαιτούνται για την εγγραφή ενός HOA ως νομικής οντότητας, ο χρόνος και η διαδικασία εγγραφής ρυθμίζονται επίσης από τον Ομοσπονδιακό Νόμο «Για την κρατική εγγραφή νομικών προσώπων και μεμονωμένων επιχειρηματιών» της 08.08.2001 No. 129-FZ.
Πού μπορεί να δημιουργηθεί ένα HOA;
Μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού μπορεί να οργανωθεί:
- σε οποιαδήποτε πολυκατοικία (εφεξής καλούμενη MKD)·
- συνδυάζοντας πολλές πολυκατοικίες και ακόμη και πολυκατοικίες, οι εγκαταστάσεις των οποίων ανήκουν σε διαφορετικούς (δύο ή περισσότερους) ιδιοκτήτες κατοικιών αυτών των κτιρίων, που βρίσκονται σε κοινό οικόπεδο ή πολλά γειτονικά (συνοριακά μεταξύ τους) οικόπεδα, με κοινά δίκτυα μηχανικής και τεχνική υποστήριξη και άλλα στοιχεία υποδομής·
- όταν συνδυάζονται πολλά κοντινά κτίρια, κατασκευές, κατασκευές, κατοικίες που προορίζονται για μονοκατοικία, εξοχικές κατοικίες με ή χωρίς προσωπικά οικόπεδα, γκαράζ και άλλα που βρίσκονται σε κοινό οικόπεδο ή πολλά γειτονικά (συνοριακά) οικόπεδα με κοινές εγκαταστάσεις, δίκτυα κοινής ωφέλειας - τεχνική υποστήριξη και άλλα στοιχεία υποδομής.
Πλεονεκτήματα ενός HOA έναντι μιας εταιρείας διαχείρισης
Αυτή η μέθοδος διαχείρισης μιας πολυκατοικίας ως διαχείρισης μιας ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού, σε αντίθεση, για παράδειγμα, με τη διαχείριση μιας εταιρείας διαχείρισης, έχει αρκετά πλεονεκτήματα.
Πρώτον, δεδομένου ότι ο πρόεδρος του HOA και τα ίδια τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου μένουν στο ίδιο σπίτι, ενεργούν προς το συμφέρον των μελών του HOA, δηλ. νοιάζεται για τη δημιουργία των καλύτερων άνετων συνθηκών διαβίωσης για όλους τους κατοίκους μιας πολυκατοικίας.
Επιπλέον, το διοικητικό όργανο μιας πολυκατοικίας, ακόμη και αν υπάρχει HOA, είναι η γενική συνέλευση των ιδιοκτητών οικιστικών και μη κατοικιών, η οποία έχει το δικαίωμα να επιλύει όλα τα τρέχοντα ζητήματα.
Αυτό οφείλεται επίσης στο γεγονός ότι οι οικονομικές δραστηριότητες του HOA είναι απολύτως διαφανείς, επειδή Ανά πάσα στιγμή, ο ιδιοκτήτης των χώρων έχει το δικαίωμα να εξοικειωθεί με οικονομικά έγγραφα, εκτιμήσεις εσόδων και εξόδων του HOA, εντολές πληρωμής, εκδοθέντα τιμολόγια, δηλ. μάθετε γιατί, για παράδειγμα, του παίρνουν χρήματα.
Επιπλέον, η ελεγκτική επιτροπή υποχρεούται να ελέγχει τακτικά τα οικονομικά έγγραφα της HOA και να αναφέρει το έργο της στους ιδιοκτήτες στη γενική συνέλευση.
Δεύτερον, στα HOA, οι πληρωμές σε εταιρείες παροχής πόρων για τους παρεχόμενους πόρους κοινής ωφέλειας (φως, νερό, θερμότητα) προέρχονται απευθείας από τον τρεχούμενο λογαριασμό του HOA, επομένως, οι HOA, σε αντίθεση με τις εταιρείες διαχείρισης, έχουν πάντα μικρότερο χρέος προς τους παρόχους πόρων ή καθόλου .
Τρίτον, σύμφωνα με τη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η HOA είναι μη κερδοσκοπικός οργανισμός, αλλά ταυτόχρονα έχει το δικαίωμα να συμμετέχει σε εμπορικές δραστηριότητες εάν αυτό δεν έρχεται σε αντίθεση με τους στόχους και τον Χάρτη της HOA.
- συντήρηση, λειτουργία και επισκευή ακινήτων σε πολυκατοικία.
- κατασκευή πρόσθετων χώρων και κοινής ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία.
- μίσθωση, ενοικίαση τμήματος κοινόχρηστου ακινήτου σε πολυκατοικία.
Για παράδειγμα, το προσωπικό της HOA (ηλεκτρολόγος, υδραυλικός, χειριστής ανελκυστήρων, θυρωρός) μπορεί να εκτελέσει εργασίες βάσει σύμβασης με άλλες HOA που δεν διαθέτουν τέτοιο προσωπικό. Η HOA μπορεί επίσης να νοικιάζει άδειους μη οικιστικούς χώρους, υπόγεια, σοφίτες (βάσει απόφασης της γενικής συνέλευσης), κάτι που είναι επίσης σημαντικό.
Έτσι, η HOA μπορεί να έχει δικό της εισόδημα.
Τέταρτον, όργανα κρατική εξουσία, οι τοπικές κυβερνήσεις πολύ συχνά κάνουν παραχωρήσεις στους HOA και ενθαρρύνουν τη δημιουργία τους.
Για παράδειγμα, σε ορισμένες περιοχές, οι ιδιοκτήτες χώρων σε πολυκατοικίες όπου δημιουργήθηκε ένωση ιδιοκτητών σπιτιού και οι οποίοι, σύμφωνα με τη φορολογική νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας, υποχρεούνται να πληρώσουν φόρο γης, απαλλάσσονταν από την καταβολή του. Στη Μόσχα, για παράδειγμα, το Τμήμα Στέγασης, Κοινοτικών Υπηρεσιών και Βελτίωσης της Πόλης της Μόσχας διοργανώνει εκπαίδευση για προέδρους HOA σύμφωνα με την εντολή της κυβέρνησης της Μόσχας της 10ης Σεπτεμβρίου 2008 Αρ. 2062-rp «Σχετικά με τη δημιουργία συνθηκών για την ανάπτυξη της αυτοδιοίκησης των πολιτών στον τομέα της στέγασης».
Ταυτόχρονα, υπάρχει πάντα η δυνατότητα μεταφοράς της διαχείρισης στα χέρια της εταιρείας διαχείρισης, ακόμη κι αν έχει δημιουργηθεί ένωση ιδιοκτητών στην πολυκατοικία. Στην περίπτωση αυτή, όλες οι συμβάσεις θα συνάπτονται από την εταιρεία διαχείρισης και όχι από την HOA που εκπροσωπείται από τον πρόεδρο.
Επιπλέον, οι εταιρείες παροχής πόρων δεν επιθυμούν να υποβάλουν αίτηση στο διαιτητικό δικαστήριο για να κηρύξει την HOA σε πτώχευση εάν υπάρχει εκκρεμές χρέος άνω των 100 χιλιάδων ρούβλια, καθώς στο μέλλον δεν είναι δυνατή η λήψη κεφαλαίων ή άλλης ρευστότητας από το HOA.
Βασικά, οι ειδικοί των πόρων προσφεύγουν στα δικαστήρια με τέτοιες απαιτήσεις έναντι εταιρειών διαχείρισης που είναι LLC, επειδή Έχουν, κατά κανόνα, ρευστή περιουσία στο δικαίωμα ιδιοκτησίας.
Δεν γνωρίζουν πολλοί ότι η HOA δεν έχει το δικαίωμα ιδιοκτησίας στους κοινόχρηστους χώρους σε μια πολυκατοικία, η οποία μπορεί να κατασχεθεί για τα χρέη της HOA ανήκουν σε ιδιοκτήτες διαμερισμάτων και μη οικιστικών χώρων επί του δικαιώματος κοινής χρήσης κοινή ιδιοκτησία, όπως ακριβώς οικόπεδο, επί της οποίας βρίσκεται η πολυκατοικία, και η αντίστοιχη τοπική περιοχή.
Μειονεκτήματα των HOA ως τρόπο διαχείρισης πολυκατοικίας
Εκτός από τα πλεονεκτήματα, τα HOA έχουν μια σειρά από μειονεκτήματα:Για παράδειγμα, μόνο ένα HOA μπορεί να δημιουργηθεί σε μία πολυκατοικία, υπάρχουν ορισμένες δυσκολίες στον καθορισμό του ποσού των υποχρεωτικών πληρωμών κατά τη διαχείριση της κοινής ιδιοκτησίας πολλών πολυκατοικιών που αποτελούν μέρος ενός HOA.
Οι HOA μπορούν επίσης να επιβάλλουν πρόσθετες συνδρομές μέλους για τη συντήρηση της κοινής περιουσίας και της ίδιας της νομικής οντότητας, αλλά, κατά κανόνα, αυτό συμβαίνει αρκετά σπάνια και δεν αποτελεί δυσβάσταχτο βάρος για τους ιδιοκτήτες.
Όπως ήδη σημείωσα παραπάνω, η HOA δεν διαθέτει εγκαταστάσεις σχετικά με το δικαίωμα ιδιοκτησίας, επομένως, δεν υπάρχουν τέτοιοι χώροι για να φιλοξενήσουν το προσωπικό εξυπηρέτησης (υπαλλήλων) της HOA. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο πρόεδρος της HOA διοργανώνει τις περισσότερες φορές δεξίωση στο σπίτι του και μιλά σε γενικές συνελεύσεις.
Κατά τη δημιουργία ενός HOA, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη ότι ο Κώδικας Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν ορίζει ότι η απόφαση για τη δημιουργία ενός HOA μπορεί να ληφθεί μόνο σε γενική συνέλευση των ιδιοκτητών, επομένως, σε τέτοιες περιπτώσεις, η ψηφοφορία είναι απούσα επιτρέπεται.
Συμφωνώ με όσους υποστηρίζουν ότι η δυνατότητα διεξαγωγής ψηφοφορίας απουσίας κατά τη δημιουργία μιας HOA και την επιλογή των μελών του διοικητικού συμβουλίου παρέχει μεγαλύτερη ελευθερία για πλαστογραφία (παραποίηση), καθώς δεν υπάρχει δυνατότητα παρακολούθησης της ψηφοφορίας και της σύνοψης των αποτελεσμάτων της.
Από αυτή την άποψη, υπάρχουν συχνά απλώς εγκληματικοί τρόποι δημιουργίας ενός HOA και επιλογής μελών του διοικητικού συμβουλίου (συμπεριλαμβανομένου του προέδρου) με πλαστογραφήσεις των ιδιοκτητών των χώρων και στη συνέχεια, μετά την εγγραφή του HOA, η πολυκατοικία μεταφέρεται στο διαχείριση κάποιας «θυγατρικής» εταιρείας διαχείρισης. Μερικές φορές συνέβη ότι ένα άτομο ανακάλυψε απροσδόκητα ότι ήταν ο πρόεδρος της HOA.
Ωστόσο, ακόμη και αν ληφθούν υπόψη τα παραπάνω μειονεκτήματα, θα πρέπει να αναγνωριστεί ότι, μεταξύ άλλων - η άμεση διαχείριση και η εταιρεία διαχείρισης - το HOA είναι ο πιο αποδεκτός τρόπος διαχείρισης πολυκατοικιών.
Τα κύρια στάδια δημιουργίας ενός HOA
Τα κύρια στάδια δημιουργίας ενός HOA είναι:
- Δημιουργία ομάδας πρωτοβουλίας, διοργάνωση γενικής συνέλευσης ιδιοκτητών για τη δημιουργία HOA, έγκριση από τη γενική συνέλευση του Χάρτη HOA, επιλογή μελών διοικητικού συμβουλίου, πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου, κατάρτιση μητρώου μελών HOA, επιλογή ενός πρόσωπο στο οποίο έχει ανατεθεί η εγγραφή του HOA στις φορολογικές αρχές
- Εγγραφή του HOA ως νομικού προσώπου στις φορολογικές αρχές, απόκτηση πιστοποιητικού εγγραφής (OGRN) και εγγραφής (ΑΦΜ). Εκχώρηση κωδικών στατιστικών, εγγραφή σε εξωδημοσιονομικά ταμεία.
- Άνοιγμα τρεχούμενου λογαριασμού(ων) για HOA in πιστωτικός οργανισμόςγια διακανονισμούς με παρόχους υπηρεσιών και λήψη κεφαλαίων από τον πληθυσμό. Μεταβίβαση πολυκατοικιών στον ισολογισμό του ΧΟΑ, μεταφορά τεχνικής τεκμηρίωσης.
- Σύναψη συμφωνιών με οργανισμούς προμήθειας πόρων.
Όλα όσα σχετίζονται με τη διαδικασία δημιουργίας ενός HOA θα συζητηθούν λεπτομερέστερα στα επόμενα μέρη.
